房地產(chǎn)中介的風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)交易中，買賣或租賃雙方要注意防范各自的風(fēng)險(xiǎn)，同樣，作為房地產(chǎn)中介公司也應(yīng)注意防范自身的風(fēng)險(xiǎn)。
一、托管定金、交樓押金、首期款處理等資金風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)一方違約時(shí)，是退還買方、賣方還是誰也不退，能否抵扣擁金?
以托管的定金為例，如無特別約定，一般托管在中介公司的定金放款于賣方的條件是：賣方將紅本房地產(chǎn)證原件交予中介公司且查檔清晰后幾個(gè)工作日。但在交易過程中發(fā)生一方違約時(shí)，未達(dá)到合同約定的放定條件時(shí)，是否應(yīng)該退還守約方?
買方認(rèn)為應(yīng)該退還給買方，其理由是：如果賣方違約應(yīng)該雙倍返還定金，而托管在中介公司處的定金屬于自己實(shí)際繳納，中介也不可能將其交給賣方，故應(yīng)退還給買方。
賣方認(rèn)為應(yīng)該交還給賣方，其理由是：如果買方違約，則上述定金自然應(yīng)該交給賣方?jīng)]收;如果賣方違約，也不能放給買方，因?yàn)橘u方已經(jīng)向買方開具了定金收據(jù)，中介公司又向賣方開具了定金托管收據(jù)，因此托管的定金已經(jīng)屬于賣方所有，即若是賣方要雙倍返還定金給買方，也應(yīng)由買方向賣方直接主張，中介公司無權(quán)將屬于賣方的錢支付給買方。
同時(shí)，擺在中介公司還有一個(gè)更重要的問題是，中介公司是否充分證據(jù)證明哪一方違約。
因此，在實(shí)踐中買賣雙方發(fā)生因一方違約起訴至法院時(shí)，法院依據(jù)證據(jù)情況認(rèn)定的違約方未必與中介公司的判定完全相符，由此當(dāng)中介公司提前將定金放予法院認(rèn)定的“違約方”時(shí)，不時(shí)會被法院判定中介公司與“違約方”承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
為此，為減少中介公司的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司在無證據(jù)證明任何一方違約的情形下， 更 好的做法就是——誰都不放，既不放給賣方，也不放給買方，當(dāng)然也不去抵扣傭金，直到雙方糾紛經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu) 更 后裁判、或雙方向中介公司提交約定定金歸屬的解除協(xié)議為止。
二、中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算的傭金風(fēng)險(xiǎn)。
常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方違約導(dǎo)致交易不成引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計(jì)算糾紛等。
買賣(租賃)雙方通過中介公司提供的服務(wù)后，發(fā)生跳單、違約情形不付傭金時(shí)，前章已詳細(xì)闡述，在此不再重復(fù)。本章僅主要論述傭金和必要費(fèi)用的計(jì)算時(shí)，應(yīng)注意如下事項(xiàng)：
1、合同或承諾書中無論買賣雙方均應(yīng)約定不少于傭金20%的必要費(fèi)用的金額，防止一方違約(不排除賣方違約)時(shí)，中介公司在無法收取傭金時(shí)，向違約方收取多少金額的必要費(fèi)用沒有合同依據(jù)。
2、對于傭金支付時(shí)間和條件， 更 好不要隨意添加不可預(yù)測或不可控制的附加條款。比如有業(yè)務(wù)員在合同中約定，如賣方在6月1日前無法收到全部樓款，則不必支付中介傭金，結(jié)果由于當(dāng)時(shí)銀行信貸收緊導(dǎo)致貸款審批遲延，致使賣方在6月3日才收到全部樓款，買方因此拒付傭金。中介為此訴諸法院向賣方追討傭金 更 終也未獲法院支持。
三、房屋買賣或租賃合同無效的標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。
這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;房屋被列入拆遷范圍，賣方房產(chǎn)證尚未辦出等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。