2023年一季度，隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購房者信心有所恢復(fù)、積壓的需求集中釋放，樓市迎來局部小陽春，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善。進(jìn)入4月，銷售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，回落幅度高于2019-2022年同期水平，同比漲幅較3月收窄，復(fù)蘇進(jìn)程放緩。

　　人民日?qǐng)?bào)崔斌：2023年中國(guó)房地產(chǎn)分化時(shí)代到來

　　我們?cè)?022年底預(yù)測(cè)2023年將首次出現(xiàn)分化式復(fù)蘇，過去幾個(gè)月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)印證了我們的觀點(diǎn)，具體表現(xiàn)為：一二線城市好于三四線、改善性需求強(qiáng)于剛需等。

　　近期復(fù)蘇較好的城市以人口人才凈流入、庫存去化快、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出的城市為主，而無突出優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、人口流出、庫存高企的城市復(fù)蘇表現(xiàn)相對(duì)較差。

　　復(fù)蘇第一梯隊(duì)城市：北京、深圳、成都等，三個(gè)城市環(huán)比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)、同比連續(xù)3個(gè)月改善。

　　復(fù)蘇第二梯隊(duì)城市：上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、青島、無錫、佛山、寧波等，這些城市環(huán)同比實(shí)現(xiàn)2個(gè)月正增長(zhǎng)或同比連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)。

　　復(fù)蘇較弱的城市：福州、南寧、泉州、柳州、蕪湖、婁底、吉安等，這些城市環(huán)比、同比改善幅度小、持續(xù)時(shí)間短。

　　隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購房信心逐步恢復(fù)，我們認(rèn)為，2023年樓市將繼續(xù)保持點(diǎn)狀弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，復(fù)蘇集中在熱點(diǎn)城市二手房、改善性住房。預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積將企穩(wěn)回正，同比增長(zhǎng)5%。

　　長(zhǎng)期看，區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征；房?jī)r(jià)普漲的大開發(fā)時(shí)代結(jié)束，城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇；產(chǎn)業(yè)+地段為王；改善時(shí)代來臨，產(chǎn)品力將成核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　樓市復(fù)蘇持續(xù)的關(guān)鍵在于市場(chǎng)信心恢復(fù)、供給出清和銷售回款。解決房地產(chǎn)問題宜早不宜遲，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出困境，風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，建議盡快化解房地產(chǎn)行業(yè)困境。可以考慮七大措施：下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求，下調(diào)首套房貸款利率以支持首套剛需，對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼，放開二線城市的外地首套購房限制，降低交易稅費(fèi)，改變此前過嚴(yán)的限購限貸限價(jià)措施、恢復(fù)到正常市場(chǎng)狀況，支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時(shí)，通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構(gòu)建新模式，促進(jìn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。