一、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國(guó)地位相對(duì)較高，千萬(wàn)別想成和中國(guó)的房地產(chǎn)中介一樣。有數(shù)據(jù)表明，90％的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，20％的更有私人助理。在美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)較為景氣的年份，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然最重要的是人脈的積累，美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也水漲船高，從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師等還高，需要當(dāng)?shù)厝嗣}積累所以美國(guó)房地產(chǎn)中介不能輕易換地方。

　　和國(guó)內(nèi)不同的是，美國(guó)房地產(chǎn)中介不像更像律師和房地產(chǎn)代理人，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響很大。據(jù)說(shuō)美國(guó)GDP大約有20％是由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的，原因是美國(guó)人喜歡搬遷，喜歡不斷地?fù)Q房子，存量房更換量非常大，所以房地產(chǎn)交易盛行，而中國(guó)人主要青睞的是增量房就是一手房，當(dāng)然，美國(guó)有很多房子是翻新和重建房，但是總體占比不大，想想次貸危機(jī)引起的房產(chǎn)公司破產(chǎn)潮還有房貸斷供影響，所以存量房交易一直居多。

　　在美國(guó)，通常賣(mài)家會(huì)委托一家中介。簽訂委托協(xié)議后，這家中介的某位員工就成了你的全權(quán)代理一一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他(她)會(huì)（很多是小工作室經(jīng)紀(jì)人自己自費(fèi)）為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括了房屋各種信息：地址、優(yōu)勢(shì)、面積、房型圖、價(jià)格、地稅、管理費(fèi)等等，同時(shí)還附了自己的聯(lián)系方式和照片，國(guó)內(nèi)全權(quán)代理稍微復(fù)雜，需要到公證機(jī)構(gòu)簽訂代理委托，并指明具體事項(xiàng)內(nèi)容，否則無(wú)效，而且國(guó)內(nèi)不管是中介還是客戶目前難以實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)，不同中介公司難以房源合作，互相詆毀和中傷，而業(yè)主也樂(lè)于多家放盤(pán)，看哪家更加賣(mài)力，讓中介互相比拼，結(jié)果在價(jià)格一般的情況下導(dǎo)致房源被冷處理，或者騷擾電話不斷，都是中介虛報(bào)客戶磨價(jià)的。同樣，買(mǎi)方也需要找一位專(zhuān)屬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一般是幫你搜集各種房源，幫你預(yù)約看房，但是國(guó)內(nèi)目前沒(méi)有專(zhuān)屬買(mǎi)房經(jīng)紀(jì)人，一般買(mǎi)家都是每個(gè)中介機(jī)構(gòu)找一個(gè)人咨詢，結(jié)果中介之間相互搶客，導(dǎo)致騷擾電話不斷而且很多虛假套路出現(xiàn)，劣幣驅(qū)逐良幣，手段勝過(guò)服務(wù)，反而使得房地產(chǎn)中介口碑和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)變差。不管是新房還是二手房，買(mǎi)方與賣(mài)方基本都不直接見(jiàn)面，由雙方的經(jīng)紀(jì)人出面，彼此互相博弈?？梢哉f(shuō)，美國(guó)的房地產(chǎn)交易85％是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人公司服務(wù)完成。據(jù)保守估計(jì)，美國(guó)大約有100萬(wàn)人從事房地產(chǎn)這一職業(yè)。

　　二、中國(guó)的買(mǎi)賣(mài)雙方與中介，更像商家與客戶的關(guān)系，而美國(guó)的客戶和經(jīng)紀(jì)人則是信托關(guān)系，有點(diǎn)像律師和自己的代理人。為自己的被代理人贏得買(mǎi)賣(mài)交易的勝利，是每個(gè)經(jīng)紀(jì)人的最終目標(biāo)，因?yàn)橹挥蝎@得一場(chǎng)場(chǎng)交易上的成功才可以為你帶來(lái)好的職業(yè)生涯和口碑。我的一位朋友想在紐約買(mǎi)房，第一次看房未果，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并未露出絲毫不滿。中途回國(guó)期間，他也沒(méi)有收到越洋電話狂轟濫炸，而是感覺(jué)需要的時(shí)候經(jīng)紀(jì)人一直在為他服務(wù)，這讓他的美國(guó)置業(yè)過(guò)程顯得愉悅很多。得益于住房資源共享系統(tǒng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在很大程度上得益于這個(gè)系統(tǒng)。

　　三、住房資源共享系統(tǒng)的建立，首先提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例。早年傭金一般在2％左右，和中國(guó)很像，原因是當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少，房源也比較少。共享系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，而且服務(wù)也變多了。很多都有售前裝飾（就是簡(jiǎn)裝和清潔，適度美化房屋，費(fèi)用不會(huì)太低）傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達(dá)到了6％。不過(guò)，6％的傭金標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售房產(chǎn)的類(lèi)型進(jìn)行調(diào)整，各州之間也有點(diǎn)區(qū)別。通常，獨(dú)棟獨(dú)立住宅的傭金率為3％一8％；大型商業(yè)地產(chǎn)所收取的傭金費(fèi)則較低，為3％一6％；未開(kāi)發(fā)的土地，則高達(dá)6％一1O％。經(jīng)紀(jì)人完成業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)收取傭金，經(jīng)紀(jì)人可得到傭金的50％一90％，具體比例由雙方共同協(xié)議確定。需要指出的是，紐約的房屋交易，中介費(fèi)由賣(mài)方出，而買(mǎi)賣(mài)雙方的中介都能一起分成，且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套i00萬(wàn)美元的公寓為例，可能中介個(gè)人到手金額為1萬(wàn)美元左右。

　　人手一冊(cè)“買(mǎi)樓指南”住房資源共享系統(tǒng)建立之后，給買(mǎi)樓的人、賣(mài)樓的人省卻了一個(gè)很大的麻煩：因?yàn)閭蚪鸸潭?，剩下?lái)就看樓本身價(jià)格合適不合適，服務(wù)質(zhì)量滿意不滿意了。在房源共享的前提下，賣(mài)樓的廣告也是共享的。每個(gè)月，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)把手頭的樓分類(lèi)，出版一本大概260頁(yè)彩色的手冊(cè)，叫做《買(mǎi)樓者指南》，放在超市出口等地方，大家可以隨便拿，租房同樣如此。這是最簡(jiǎn)單的方法，價(jià)格一目了然，大家都知道傭金是6％，所以很容易計(jì)算貸款多少、首付多少，順便說(shuō)下國(guó)內(nèi)目前也有很多印刷的，但是材質(zhì)普通都是黑白的，而且很少有愿意和便利店超市合作的，主要還是中介公司很多確實(shí)投入不高，但是分成要求嚴(yán)格，中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人去談?dòng)珠T(mén)檻不夠，房源也不夠，而且成本高，目前中國(guó)傭金是2%，而提成只有3成不到，故而中介寧愿自己去地鐵和超市發(fā)傳單，但這套做法其實(shí)看得人很少，定時(shí)不如定點(diǎn)發(fā)放。

　　四、美國(guó)的看房流程也很規(guī)范，各個(gè)州、各個(gè)區(qū)域都有住房資源共享系統(tǒng)，經(jīng)紀(jì)人只要繳了會(huì)員費(fèi)，都可以使用。當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拿到賣(mài)房合同后，必須在三天之內(nèi)把詳細(xì)的房屋信息輸入到系統(tǒng)里，然后把房門(mén)鑰匙放在一個(gè)電子鑰匙盒里并掛在門(mén)外。當(dāng)買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人帶客人看房時(shí)，根據(jù)共享系統(tǒng)上每棟房子的具體要求，用一個(gè)指定密碼的電子鑰匙，就可以打開(kāi)鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開(kāi)鑰匙盒的一瞬間，賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人就會(huì)收到一封電子郵件，得知是誰(shuí)在什么時(shí)間來(lái)看過(guò)房。由于市場(chǎng)上多數(shù)都是二手房，即使賣(mài)主還住在屋里，拿鑰匙也一定要事先預(yù)約，決不可以輕易開(kāi)門(mén)。值得一提的是，美國(guó)的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見(jiàn)房地產(chǎn)律師。在紐約地區(qū)，凡簽署地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合約、經(jīng)辦過(guò)戶手續(xù)一定要經(jīng)過(guò)律師。買(mǎi)賣(mài)雙方均由律師代辦所有手續(xù)。如果買(mǎi)家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過(guò)戶手續(xù)。據(jù)說(shuō)，除紐約外，其他大部分州都不要律師經(jīng)辦。國(guó)內(nèi)主要中介只有在打官司時(shí)候會(huì)有律師出現(xiàn)，其他時(shí)候基本就是靠流程管控，但是缺乏對(duì)員工合理的培訓(xùn)和保障具體還是有很多瑕疵。

　　五、想當(dāng)中介要通過(guò)FBI調(diào)查美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為經(jīng)紀(jì)人、銷(xiāo)售員和伙伴經(jīng)紀(jì)人三類(lèi)。經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費(fèi)而代他人從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個(gè)人、公司、商行等。銷(xiāo)售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個(gè)人。銷(xiāo)售員不能單獨(dú)執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作?；锇榻?jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格但自己不單獨(dú)開(kāi)業(yè)，而選擇在另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷(xiāo)售員工作的經(jīng)紀(jì)人。

　　在美國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，這是美國(guó)最重要的一項(xiàng)房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”。沒(méi)有執(zhí)照營(yíng)業(yè)是非法的，后果很?chē)?yán)重。以德克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門(mén)學(xué)科、180時(shí)的課堂學(xué)習(xí)。其中包括：現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)，德州房地產(chǎn)法、代理法、合同法、房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課程完成后，經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試合格，通過(guò)美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過(guò)四年以上實(shí)踐工作才可以獲得經(jīng)紀(jì)人資格。為保證專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育，執(zhí)照每?jī)赡晟暾?qǐng)重新?lián)Q發(fā)。國(guó)內(nèi)大部分中介都是銷(xiāo)售員，沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，很多公司都是短平快，流失率很高，而且傭金流程不透明，對(duì)中介表現(xiàn)極為嚴(yán)苛，中介難以表現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性也提不起熱愛(ài)，所以國(guó)內(nèi)中介被譽(yù)為看房機(jī)器。