隨著租賃行業(yè)的發(fā)展，越來越多的房產(chǎn)中介開始從房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)向租賃業(yè)務(wù)，那么做房屋租賃業(yè)務(wù)有哪些技巧和注意事項呢？

一、定 義

做租單就是指經(jīng)紀人促成租賃單并收取傭金的一種工作方式。房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

二、七大意義

（1）、簡單，易做，好上手；

（2）、提成高，來錢快，無售后之憂；

（3）、有成就感，能增加信心；

（4）、可以提高經(jīng)紀人的談判溝通能力；

（5）、可以鍛煉自己獨立作戰(zhàn)的能力，可以迅速成長；

（6）、可以熟悉流程，為以后做售單做好準備；

（7）、做租單是新人成長的必經(jīng)之路，一定要重視。

三、七大要點解析

（1）、基礎(chǔ)知識

1）、專業(yè)術(shù)語

四氣： 暖氣 、天然氣 、熱水器 、空調(diào)

全齊： 設(shè)備設(shè)施如家電四大件：電視、冰箱、洗衣機、空調(diào)。家具如：床、沙發(fā)、衣柜、茶幾、餐桌、椅子等

單氣：暖氣、沒有天然氣

押金：就是質(zhì)押擔保的一種特殊形式

定金：由客戶交與業(yè)主的一定數(shù)額的金錢作為擔保的方式，有書面的約定。注意：客戶違約時定金不退，業(yè)主違約雙倍返還

訂金：收受訂金的一方違約，只需返還所收的金額即可，無需雙倍返還

居間服務(wù)：是指經(jīng)紀人以居間人的身份向委托人報告訂立房屋租賃合同的機會或提供訂立房屋租賃合同的媒介服務(wù)，并收取報酬的過程，起到在中間起到見證方的作用

2）、租單傭金收費標準

a、普通民宅收取一個月的租金作為服務(wù)傭金

b、高檔住宅、甲宅、公寓收取相當于一個月的租金作為服務(wù)傭金

c、收費習慣：上海是房子多，客戶少，傭金是向業(yè)主收取的；北京屬于是黃金地段，相對是房子少，客戶多，所以中介費是向客戶收取的；其他地區(qū)客戶和業(yè)主一人出一半。

3）、客戶租房原因和心理

A、租房原因：a、沒有錢買，又要住房的；b、異地工作；c、過渡（買了新房或者拆遷）；d、讀書。e、離做生意的地方近

B、心理：a、離工作或生活地點近；b、環(huán)境好點；c、房東好講話；d、房租實惠，押金少點，付款周期短

4）、業(yè)主出租房產(chǎn)原因和心理

A、出租原因：a、房子多，空房子老得快，出租既能賺錢又不會使房子老得快，兩全其美；b、新裝修的房子發(fā)散味道，又不想閑置；c、本身就是投資的；d、房貸壓力大，已租養(yǎng)供。

B、心理：a、租客有穩(wěn)定的工作，租期時間長；b、租客素質(zhì)高，能保養(yǎng)好房子；c、能按時交租金；d、房子當中不能出現(xiàn)違法的事情；e、能夠在較短的時間內(nèi)把房子租出去

（2）、開發(fā)渠道

1、網(wǎng)絡(luò)；

2、門店；

3、掃街(臨街商鋪、寫字樓)；

4、貼條；

5、洗盤、洗客；

6、駐守（展板）；

7、派DM單；

8、社區(qū)（物業(yè)、保安、小賣部）；

9、緣故（人際關(guān)系：同學、同鄉(xiāng)、同事、同好、同業(yè)、同道、戰(zhàn)友等）；

10、專業(yè)人士（裝修、搬家、配鑰匙、換鎖等等）；

11、報紙或者電視；

12、老客戶轉(zhuǎn)介紹；

13、買資料（物業(yè)或者開發(fā)商）；

14、投資客；

15、房展會；

16、同行合作（如信息部）

17、其他

（3）、信息完善

1）、客戶：a、原因；b決策人；c、路段；d、時間；e、條件；f、價格

2）房源：a、產(chǎn)權(quán)；b、交房時間；c、交房狀況；d、付款方式（租金和押金）；e、租金和傭金；f、上一個租客的情況（租金和離開的原因）

（4）、匹配約看

1）、報價：絕對不報底價；

2）、配盤要準確，準備好主推盤和對比盤；

3）、要注意自己的語氣和語調(diào);

4）、約見客戶：

a、對所介紹房屋滿意的——立即進行約看；

b、對所介紹房屋猶豫不決的，抓住客戶性格弱點，幫客戶作決策；

c、需跟其他人商量的，立即判斷出關(guān)鍵人物；

d、無法安排時間看房的，本市場是出租方市場，看房時間上要遷就業(yè)主；

e、制造所要看房屋的緊張氣氛，讓客戶有緊迫感。

5）、如何順利約出業(yè)主：

a、通過對公司的介紹，取得業(yè)主的信任。

b、通過電話，讓業(yè)主了解客戶的大致情況。

c、租金問題采取靈活方式（約好見面談）。

d、告訴業(yè)主我們的服務(wù)范圍（租前/租中/租后），讓業(yè)主有安全感。

e、約定看房地點時，要替業(yè)主著想，方便業(yè)主。

6）、對于無法正常約出的業(yè)主：

a、此客戶條件好，非常難得，讓業(yè)主抓住機會。

b、從經(jīng)濟的角度幫業(yè)主計算，房屋應盡快出租。

c、從租賃市場的角度告訴業(yè)主，盡量珍惜每一次約看機會。

（5）、帶看

1）、看房書；

2）、預防針；

3）、禮節(jié)；

4）、一定要做SP；

5）、一定要做好隔離，防止私單；

6）、時間地點；

7）、注意觀察成交信號

當我們親自帶領(lǐng)客戶或到約定地點見到客戶后，我們應該這樣做：

a、必須穿著整潔工服使用專業(yè)術(shù)語樹立專家形象；

b、進入社區(qū)由外入內(nèi)擇優(yōu)介紹小區(qū)及樓道衛(wèi)生；

c、進入樓內(nèi)停止介紹，避免驚動左臨右舍；

d、經(jīng)業(yè)主同意后,客戶方可進入房屋內(nèi)；

e、著重介紹客戶要求的室內(nèi)設(shè)施

在約定地點見到業(yè)主后，我們要這樣做：

a、使用專業(yè)術(shù)語介紹公司，樹立專家形象；

b、用真誠取得業(yè)主的信任；

c、介紹客戶身份背景及工作單位概況；

d、在活躍氣氛下使業(yè)主在交談中簡單了解客戶情況；

e、讓業(yè)主與客戶對房屋情況進行溝通；

f、談清各種費用明晰分擔情況；

g、查看房產(chǎn)證件核實法律關(guān)系

看房：

a、進入房屋內(nèi)要多觀察少說話精力集中；

b、使客戶注意到屋內(nèi)亮點(新裝修、新電器、干凈等)；

c、盡量少讓客戶與業(yè)主直接交談；

d、讓客戶了解此地的租賃市場情況；

e、向客戶講解一些租房知識；

f、在松弛氣氛下結(jié)束看房；

g、帶客戶熟悉一下房屋周邊情況（交通、超市等）

（6）、談價

1）、客戶出價卡位；

2）、業(yè)主議價技巧；

（7）、簽約

1）、克服心理障礙，爭取自己簽，對合同要熟悉；

2）、證件準備和核對：身份證，房產(chǎn)證等；

3）、詳細記錄所出租屋內(nèi)的家電設(shè)施情況；

4）、水表、電表、煤氣表要做記錄；

5）、詳細寫明物業(yè)地址、租金價格、付款方式、租賃期限、雙方身份證號、原籍地址、聯(lián)系方式；

6）、出租方與承租方必須簽字確認；

7）、經(jīng)紀人須留下公司電話、個人聯(lián)系方式。

合同填寫規(guī)范

1.合同中不能有涂改的痕跡（包括使用涂改液、筆劃均不可）；〔解決方案：業(yè)務(wù)員出去看房時帶備用的合同〕

2.規(guī)范簽署標準一年期的合同時間（例：自貳零壹零年拾月壹拾貳日至貳零壹壹年拾月壹拾壹日止，末位日期相差一天；

3.合同要填寫準確、完整（如沒有委托，代理人一項可不填），字跡清晰；

4.合同中的租賃期限統(tǒng)一用中文大寫進行描述，租金按要求分別用大小寫規(guī)范填寫；

5.合同中涉及到的付款日期和金額，務(wù)必準確清晰；

6.在合同中填寫金額時，高位若為空時填寫“￥”，低位補零，不能有空白；

7.合同的正文內(nèi)容不得修改增刪，如有需要修改增刪的條款，統(tǒng)一在《補充條款》頁內(nèi)予以說明；

8.需要修改的條款，在原條款需要填寫內(nèi)容的空白處分別用“／”填充，并在右側(cè)空白處注明“見《補充條款》”；如果要刪除某條款，空白處用“／”填充，原文內(nèi)容不作任何標記，只在右側(cè)空白處注明“見《補充條款》”，并在《補充條款》中說明“第××條作廢”即可；

四、五大注意事項

1、注意職業(yè)素養(yǎng)；

2、嚴格按照流程走；

3、租單一開，售單自然來！

4、如何防止跳單

跳單：客戶接受中介公司的服務(wù)，在達成意向后避開經(jīng)紀人私下達成交易，意圖逃脫繳納服務(wù)費的一種行為

原因：認為服務(wù)費比較高、經(jīng)紀人服務(wù)不到位、客戶素質(zhì)低下

防止跳單的方法：

1）、看房前與客戶簽定《看房確認書》，并婉轉(zhuǎn)告之跳單的后果；

2）、看房時及時制止雙方的行為；如果雙方是無意的，則可以為雙方講解公司的規(guī)定以以取得理解；如果是惡意的，則應該指出這種行為的后果。

3）、公開提醒；注意雙方單獨在一起的機會(尤其人多)；不讓客戶使用業(yè)主的電話或手機；

4）、盡量避免雙方同時離開，要把握或控制住一方。

5、電話溝通概要：

1）、語音甜美、語速要適中（只要是感覺舒服即可， 但聲音不能太冷淡）

2）、語調(diào)平和，掌握音量（不能過大或過?。?，話筒應離臉有一定的距離，不應該有吵或雜音;

3）、始終保持微笑，讓對方感覺到你的親切，自然；在電話的另一端想要看到你；

打通電話首先應禮貌的問好，然后說明打電話的目的（您好***先生/小姐，不好意思打攪您！我是***地產(chǎn)公司的經(jīng)紀人***，請問您在***的房子還可以出租嗎？我有一個客戶想租這一帶的房子，您能把您房子的具體情況告訴我嗎？您的房子是**居吧?）；

4）、換位思考。站在對方的角度設(shè)想一些問題，提一些專業(yè)化的建議或意見。

在與客戶溝通中多運用聆聽的技巧，少說多聽，仔細觀察，了解客戶內(nèi)心的真正需求，從而分析客戶的類型找出應對辦法。

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