獨家居間合同，不是委托合同

委托合同：是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。

居間合同：是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

    中介公司與買賣當事人簽訂服務合同時，要注意合同名稱不要出現(xiàn)委托合同、代理合同的字眼。因為委托代理合同的委托人，按照法律規(guī)定有權隨時解除合同，如果中介公司與委托人簽訂的合同被認定為委托代理合同，合同中不允許委托人解除合同的條款將被認定無效。

    為了防止合同被法院認定為無效，應當注意以下幾個方面：

1、盡量不要用事先印好的合同。事先印好的合同容易被法院認定是由中介公司提供的格式合同，中介公司要承擔更重的責任。

2、格式合同的要注意合同雙方權利義務是否對等公平，是否遵循了公平原則。如果中介公司的權利、義務與普通的居間合同沒有區(qū)別，但委托人則喪失了一定的權利、權利受到了一定的限制，比如在一定期限內不得再行委托第三方提供中介服務，在這種情形下有可能被法院認定有違公平原則。

3、采取合理的方式提請委托人注意免除或者限制其責任的條款，按照委托人的要求，對該條款予以說明。常用的方式是將相關內容的字體加大，加粗，加黑。

4、免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。比如，合同法規(guī)定居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，如果在居間合同中免除了中介公司這一義務，就會被認定無效。又比如，居間合同中不允許委托人漲價，也有判例認定該條款無效。

    獨家居間合同中，對委托人限制期限過長，容易被認定為無效。還有與買家簽訂的獨家合同中，規(guī)定合同履行期內以及合同履行期滿后六個月以內，委托人以及委托人的代理人，親屬，朋友，同事，同學等未通過該中介公司購買標的房屋的，均應當向該中介公司支付中介費，限制時間長，范圍廣，也有可能被認定為無效。

中介公司獲得居間服務報酬的條件

1、中介公司提供了居間服務，并滿足了委托人提出的購買或者出售條件，但委托人決定不成交的，或者另行與他人成交的，可以約定委托人按成交向中介人支付服務報酬。

    在獨家居間合同糾紛中，中介公司沒有促成交易，但能夠勝訴取得合同約定的服務報酬，都是中介公司已按約定條件找到了房源或者找到了買家，而因為委托人自身原因未能簽訂合同的。

2、中介公司沒有提供居間服務，或者提供了居間服務但未促成合同訂立，僅因委托人通過其他中介公司成交，就要求委托人支付全部中介費，即使合同中有約定，也不一定能夠得到支持。有判例在這種情形下僅酌情判決委托人向中介公司支付合理費用。

保存證據 合法維權

    如果中介公司為履行獨家居間合同，額外支付了相關成本的，需保存相關證據，在發(fā)生糾紛的時候可以據此主張權利。

    如果發(fā)生委托人違約的情形，應當注意收集保留證據。比如通過郵寄書面函件，并保留妥投證明；保留微信、短信、電子郵件內容。了解委托人另行成交的資料，并進行查冊。

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