一、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國地位相對較高,千萬別想成和中國的房地產(chǎn)中介一樣。有數(shù)據(jù)表明,90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷,20%的更有私人助理。在美國房產(chǎn)市場較為景氣的年份,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經(jīng)驗,當(dāng)然最重要的是人脈的積累,美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也水漲船高,從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師等還高,需要當(dāng)?shù)厝嗣}積累所以美國房地產(chǎn)中介不能輕易換地方。
和國內(nèi)不同的是,美國房地產(chǎn)中介不像更像律師和房地產(chǎn)代理人,對美國經(jīng)濟(jì)影響很大。據(jù)說美國GDP大約有20%是由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的,原因是美國人喜歡搬遷,喜歡不斷地?fù)Q房子,存量房更換量非常大,所以房地產(chǎn)交易盛行,而中國人主要青睞的是增量房就是一手房,當(dāng)然,美國有很多房子是翻新和重建房,但是總體占比不大,想想次貸危機引起的房產(chǎn)公司破產(chǎn)潮還有房貸斷供影響,所以存量房交易一直居多。
在美國,通常賣家會委托一家中介。簽訂委托協(xié)議后,這家中介的某位員工就成了你的全權(quán)代理一一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,他(她)會(很多是小工作室經(jīng)紀(jì)人自己自費)為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹,里面包括了房屋各種信息:地址、優(yōu)勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等,同時還附了自己的聯(lián)系方式和照片,國內(nèi)全權(quán)代理稍微復(fù)雜,需要到公證機構(gòu)簽訂代理委托,并指明具體事項內(nèi)容,否則無效,而且國內(nèi)不管是中介還是客戶目前難以實現(xiàn)這點,不同中介公司難以房源合作,互相詆毀和中傷,而業(yè)主也樂于多家放盤,看哪家更加賣力,讓中介互相比拼,結(jié)果在價格一般的情況下導(dǎo)致房源被冷處理,或者騷擾電話不斷,都是中介虛報客戶磨價的。同樣,買方也需要找一位專屬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,一般是幫你搜集各種房源,幫你預(yù)約看房,但是國內(nèi)目前沒有專屬買房經(jīng)紀(jì)人,一般買家都是每個中介機構(gòu)找一個人咨詢,結(jié)果中介之間相互搶客,導(dǎo)致騷擾電話不斷而且很多虛假套路出現(xiàn),劣幣驅(qū)逐良幣,手段勝過服務(wù),反而使得房地產(chǎn)中介口碑和專業(yè)素養(yǎng)變差。不管是新房還是二手房,買方與賣方基本都不直接見面,由雙方的經(jīng)紀(jì)人出面,彼此互相博弈??梢哉f,美國的房地產(chǎn)交易85%是通過經(jīng)紀(jì)人公司服務(wù)完成。據(jù)保守估計,美國大約有100萬人從事房地產(chǎn)這一職業(yè)。
二、中國的買賣雙方與中介,更像商家與客戶的關(guān)系,而美國的客戶和經(jīng)紀(jì)人則是信托關(guān)系,有點像律師和自己的代理人。為自己的被代理人贏得買賣交易的勝利,是每個經(jīng)紀(jì)人的最終目標(biāo),因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為你帶來好的職業(yè)生涯和口碑。我的一位朋友想在紐約買房,第一次看房未果,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并未露出絲毫不滿。中途回國期間,他也沒有收到越洋電話狂轟濫炸,而是感覺需要的時候經(jīng)紀(jì)人一直在為他服務(wù),這讓他的美國置業(yè)過程顯得愉悅很多。得益于住房資源共享系統(tǒng)美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上得益于這個系統(tǒng)。
三、住房資源共享系統(tǒng)的建立,首先提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右,和中國很像,原因是當(dāng)時經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少,房源也比較少。共享系統(tǒng)出現(xiàn)之后,房源逐漸地增加,而且服務(wù)也變多了。很多都有售前裝飾(就是簡裝和清潔,適度美化房屋,費用不會太低)傭金比例也在不斷地增加,如今已經(jīng)達(dá)到了6%。不過,6%的傭金標(biāo)準(zhǔn)會根據(jù)銷售房產(chǎn)的類型進(jìn)行調(diào)整,各州之間也有點區(qū)別。通常,獨棟獨立住宅的傭金率為3%一8%;大型商業(yè)地產(chǎn)所收取的傭金費則較低,為3%一6%;未開發(fā)的土地,則高達(dá)6%一1O%。經(jīng)紀(jì)人完成業(yè)務(wù)后,房地產(chǎn)機構(gòu)收取傭金,經(jīng)紀(jì)人可得到傭金的50%一90%,具體比例由雙方共同協(xié)議確定。需要指出的是,紐約的房屋交易,中介費由賣方出,而買賣雙方的中介都能一起分成,且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套i00萬美元的公寓為例,可能中介個人到手金額為1萬美元左右。
人手一冊“買樓指南”住房資源共享系統(tǒng)建立之后,給買樓的人、賣樓的人省卻了一個很大的麻煩:因為傭金固定了,剩下來就看樓本身價格合適不合適,服務(wù)質(zhì)量滿意不滿意了。在房源共享的前提下,賣樓的廣告也是共享的。每個月,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)把手頭的樓分類,出版一本大概260頁彩色的手冊,叫做《買樓者指南》,放在超市出口等地方,大家可以隨便拿,租房同樣如此。這是最簡單的方法,價格一目了然,大家都知道傭金是6%,所以很容易計算貸款多少、首付多少,順便說下國內(nèi)目前也有很多印刷的,但是材質(zhì)普通都是黑白的,而且很少有愿意和便利店超市合作的,主要還是中介公司很多確實投入不高,但是分成要求嚴(yán)格,中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人去談又門檻不夠,房源也不夠,而且成本高,目前中國傭金是2%,而提成只有3成不到,故而中介寧愿自己去地鐵和超市發(fā)傳單,但這套做法其實看得人很少,定時不如定點發(fā)放。
四、美國的看房流程也很規(guī)范,各個州、各個區(qū)域都有住房資源共享系統(tǒng),經(jīng)紀(jì)人只要繳了會員費,都可以使用。當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拿到賣房合同后,必須在三天之內(nèi)把詳細(xì)的房屋信息輸入到系統(tǒng)里,然后把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒里并掛在門外。當(dāng)買方經(jīng)紀(jì)人帶客人看房時,根據(jù)共享系統(tǒng)上每棟房子的具體要求,用一個指定密碼的電子鑰匙,就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間,賣方經(jīng)紀(jì)人就會收到一封電子郵件,得知是誰在什么時間來看過房。由于市場上多數(shù)都是二手房,即使賣主還住在屋里,拿鑰匙也一定要事先預(yù)約,決不可以輕易開門。值得一提的是,美國的中介帶你看房之前,做的第一件事是帶你去見房地產(chǎn)律師。在紐約地區(qū),凡簽署地產(chǎn)買賣合約、經(jīng)辦過戶手續(xù)一定要經(jīng)過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續(xù)。如果買家需要貸款,則貸款銀行也派律師參與過戶手續(xù)。據(jù)說,除紐約外,其他大部分州都不要律師經(jīng)辦。國內(nèi)主要中介只有在打官司時候會有律師出現(xiàn),其他時候基本就是靠流程管控,但是缺乏對員工合理的培訓(xùn)和保障具體還是有很多瑕疵。
五、想當(dāng)中介要通過FBI調(diào)查美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為經(jīng)紀(jì)人、銷售員和伙伴經(jīng)紀(jì)人三類。經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個人、公司、商行等。銷售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個人。銷售員不能單獨執(zhí)業(yè),只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作?;锇榻?jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格但自己不單獨開業(yè),而選擇在另一個經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷售員工作的經(jīng)紀(jì)人。
在美國,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度,這是美國最重要的一項房地產(chǎn)考試制度,所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動,取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”。沒有執(zhí)照營業(yè)是非法的,后果很嚴(yán)重。以德克薩斯州為例,從事房地產(chǎn)這一工作之前,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門學(xué)科、180時的課堂學(xué)習(xí)。其中包括:現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué),德州房地產(chǎn)法、代理法、合同法、房地產(chǎn)金融,以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課程完成后,經(jīng)歷4小時的全國和地區(qū)的考試合格,通過美國聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查,簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過四年以上實踐工作才可以獲得經(jīng)紀(jì)人資格。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育,執(zhí)照每兩年申請重新?lián)Q發(fā)。國內(nèi)大部分中介都是銷售員,沒有相關(guān)的法律法規(guī)和專業(yè)知識培訓(xùn),很多公司都是短平快,流失率很高,而且傭金流程不透明,對中介表現(xiàn)極為嚴(yán)苛,中介難以表現(xiàn)專業(yè)性也提不起熱愛,所以國內(nèi)中介被譽為看房機器。