個(gè)稅
購(gòu)買(mǎi)二手房,除了需要繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)之外,還可能涉及中介費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、公證費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用累計(jì)起來(lái),是一筆不小的開(kāi)支。那么,可不可以在稅費(fèi)上有省錢(qián)的法子?
二手房交易涉及的稅費(fèi)
住 宅:營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅
非住宅:營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅和印花稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定:對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
省稅的辦法
一、選擇2年以上的住房
根據(jù)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號(hào))規(guī)定:個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅。
以上得知,購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住房營(yíng)業(yè)稅減免幅度 更 大。但營(yíng)業(yè)稅減免需把握兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)文件規(guī)定:個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí),同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間;個(gè)人將受贈(zèng)、繼承、離婚分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷售的行為,其購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房時(shí)間確定;根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的共有住房,以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間。二是普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào))第五條規(guī)定:享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下,實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.雖各地對(duì)普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同,大多數(shù)將單套建筑面積不超過(guò)144平方米的住房作為普通住房。
二、首次購(gòu)房出具無(wú)房證明
根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕94號(hào))第一條第一款規(guī)定:對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào))第三條第二款規(guī)定:“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。
首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的個(gè)人,可以向房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)查詢家庭住房登記記錄,并由其出具無(wú)房證明,如果當(dāng)?shù)夭痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的,可以提交確實(shí)是首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的書(shū)面誠(chéng)信保證,從而享受一定幅度的契稅優(yōu)惠。
三、妥善保管相關(guān)有效憑據(jù)
根據(jù)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》(財(cái)稅字〔1999〕278號(hào))第四條規(guī)定:對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。
注:個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間,以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
以上,納稅人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房?jī)蓚€(gè)條件的,免征個(gè)人所得稅。不符合上述政策的,應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅,具體有查驗(yàn)征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的,適用查驗(yàn)征收,否則適用核定征收。
個(gè)人所得稅(查驗(yàn)征收)=(計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓中繳納的相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%
注意事項(xiàng):《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))規(guī)定:合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
可以扣除的住房裝修費(fèi)用需要符合三個(gè)條件:一是能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票;二是發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致;三是按規(guī)定比例扣除:已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房: 更 高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房: 更 高扣除限額為房屋原值的10%。
支付的住房貸款利息和手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用,憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
個(gè)人所得稅(核定征收)=計(jì)稅價(jià)格×1%(具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。)
例如:甲由于工作調(diào)動(dòng)急需將一套滿2年,不滿5年的普通住宅以100萬(wàn)元的價(jià)格出售,該住宅購(gòu)買(mǎi)時(shí)房屋原值為85萬(wàn)元,修裝費(fèi)用15萬(wàn)元,住房貸款利息等其他費(fèi)用5萬(wàn)元。若選擇查驗(yàn)征收,則甲只需繳納個(gè)人所得稅(100-85-85×10%-5)×20%=0.3萬(wàn)元;若無(wú)法提供房屋原值等費(fèi)用憑證的,采用核定征收方式,則需繳納個(gè)人所得稅100×1%(具體參考各地標(biāo)準(zhǔn))=1萬(wàn)元。
四、分家析產(chǎn)稅收有優(yōu)惠
分家析產(chǎn)是家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移的形式。分家析產(chǎn),是指家庭成員通過(guò)協(xié)議的方式,根據(jù)共同議定的標(biāo)準(zhǔn),將家庭共有財(cái)產(chǎn)予以分割,明確到各共有人各自所有的行為。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕121號(hào) )第四條第一款規(guī)定:通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置,個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),不征收個(gè)人所得稅。
分家析產(chǎn)在契稅方面,各地執(zhí)行略有差異。以浙江為例,根據(jù)《浙江省財(cái)政廳關(guān)于家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移有關(guān)契稅政策的通知》(浙財(cái)農(nóng)稅字〔2006〕14號(hào))規(guī)定:分家析產(chǎn)不屬于契稅征收范圍,不征收契稅。
五、房屋交換契稅有優(yōu)惠
房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第十條規(guī)定:土地、房屋權(quán)屬交換,交換價(jià)格相等的,免征契稅;交換價(jià)格不相等的,向多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方征收契稅。
例如:甲乙因單位調(diào)動(dòng)有各自換房的需求。甲有一套房,價(jià)格80萬(wàn),乙有一套房,價(jià)格100萬(wàn),雙方均無(wú)按揭和抵押。如果甲乙達(dá)成協(xié)議,甲再支付乙20萬(wàn)元房款,雙方進(jìn)行房屋互換。那么甲乙都享受契稅的優(yōu)惠,甲只需繳納20×3%=0.6萬(wàn)元契稅,乙不需要交納契稅。如果按照先賣再買(mǎi)的處理方法,甲則需繳納契稅100×3%=3萬(wàn)元,乙需繳納契稅80×3%=2.4萬(wàn)元(不考慮契稅稅率優(yōu)惠)。
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