購(gòu)買(mǎi)二手房，除了需要繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)之外，還可能涉及中介費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、公證費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用累計(jì)起來(lái)，是一筆不小的開(kāi)支。那么，可不可以在稅費(fèi)上有省錢(qián)的法子？

二手房交易涉及的稅費(fèi)

　　住 宅：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅

　　非住宅：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅和印花稅

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

省稅的辦法

　　一、選擇2年以上的住房

　　根據(jù)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號(hào)）規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　以上得知，購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住房營(yíng)業(yè)稅減免幅度 更 大。但營(yíng)業(yè)稅減免需把握兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)文件規(guī)定：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；個(gè)人將受贈(zèng)、繼承、離婚分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房時(shí)間確定；根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的共有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間。二是普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）第五條規(guī)定：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.雖各地對(duì)普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，大多數(shù)將單套建筑面積不超過(guò)144平方米的住房作為普通住房。

　　二、首次購(gòu)房出具無(wú)房證明

　　根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào)）第一條第一款規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）第三條第二款規(guī)定：“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

　　首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的個(gè)人，可以向房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)查詢家庭住房登記記錄，并由其出具無(wú)房證明，如果當(dāng)?shù)夭痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，可以提交確實(shí)是首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的書(shū)面誠(chéng)信保證，從而享受一定幅度的契稅優(yōu)惠。

　　三、妥善保管相關(guān)有效憑據(jù)

　　根據(jù)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）第四條規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

　　注：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　以上，納稅人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房?jī)蓚€(gè)條件的，免征個(gè)人所得稅。不符合上述政策的，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅，具體有查驗(yàn)征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，適用查驗(yàn)征收，否則適用核定征收。

　　個(gè)人所得稅（查驗(yàn)征收）=（計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓中繳納的相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用）×20%

　　注意事項(xiàng)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）規(guī)定：合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　可以扣除的住房裝修費(fèi)用需要符合三個(gè)條件：一是能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票；二是發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致；三是按規(guī)定比例扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房： 更 高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房： 更 高扣除限額為房屋原值的10%。

　　支付的住房貸款利息和手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

　　個(gè)人所得稅（核定征收）=計(jì)稅價(jià)格×1%（具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。）

　　例如：甲由于工作調(diào)動(dòng)急需將一套滿2年，不滿5年的普通住宅以100萬(wàn)元的價(jià)格出售，該住宅購(gòu)買(mǎi)時(shí)房屋原值為85萬(wàn)元，修裝費(fèi)用15萬(wàn)元，住房貸款利息等其他費(fèi)用5萬(wàn)元。若選擇查驗(yàn)征收，則甲只需繳納個(gè)人所得稅（100-85-85×10%-5）×20%=0.3萬(wàn)元；若無(wú)法提供房屋原值等費(fèi)用憑證的，采用核定征收方式，則需繳納個(gè)人所得稅100×1%（具體參考各地標(biāo)準(zhǔn)）=1萬(wàn)元。

　　四、分家析產(chǎn)稅收有優(yōu)惠

　　分家析產(chǎn)是家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移的形式。分家析產(chǎn)，是指家庭成員通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)共同議定的標(biāo)準(zhǔn)，將家庭共有財(cái)產(chǎn)予以分割，明確到各共有人各自所有的行為。

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕121號(hào) ）第四條第一款規(guī)定：通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

　　分家析產(chǎn)在契稅方面，各地執(zhí)行略有差異。以浙江為例，根據(jù)《浙江省財(cái)政廳關(guān)于家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移有關(guān)契稅政策的通知》（浙財(cái)農(nóng)稅字〔2006〕14號(hào)）規(guī)定：分家析產(chǎn)不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。

　　五、房屋交換契稅有優(yōu)惠

　　房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第十條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，向多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方征收契稅。

　　例如：甲乙因單位調(diào)動(dòng)有各自換房的需求。甲有一套房，價(jià)格80萬(wàn)，乙有一套房，價(jià)格100萬(wàn)，雙方均無(wú)按揭和抵押。如果甲乙達(dá)成協(xié)議，甲再支付乙20萬(wàn)元房款，雙方進(jìn)行房屋互換。那么甲乙都享受契稅的優(yōu)惠，甲只需繳納20×3%=0.6萬(wàn)元契稅，乙不需要交納契稅。如果按照先賣再買(mǎi)的處理方法，甲則需繳納契稅100×3%=3萬(wàn)元，乙需繳納契稅80×3%=2.4萬(wàn)元（不考慮契稅稅率優(yōu)惠）。

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