二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級(jí)的調(diào)控政策大幅提高了購(gòu)房人換房的門檻，但卻不妨礙換房需求繼續(xù)擔(dān)綱市場(chǎng)成交主力。房產(chǎn)中介研究院的一份報(bào)告顯示，改善性換房已經(jīng)成為市場(chǎng)主力和“新剛需”，并且這種趨勢(shì)將長(zhǎng)期延續(xù)。也正是因?yàn)檫@些換房人群，北京二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)一些新特點(diǎn)。

限得住的首付 限不住的需求

政策堵住了炒房的空間，但也阻止了不少購(gòu)房人的換房計(jì)劃。原本賣掉原有的房子，還清貸款后還可以湊齊首付，但首付比例的調(diào)整，徹底改變了這一局面，二手房市場(chǎng)也因此在4月之后迅速轉(zhuǎn)冷。

雖然前三月二手房的成交量創(chuàng)造歷史新高，但全年成交量卻出現(xiàn)了腰斬。據(jù)中介市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共網(wǎng)簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

全年成交量腰斬，但換房改善的需求卻沒(méi)有因政策而消失。經(jīng)歷了大半年的政策緩沖期，換房客戶正在回到市場(chǎng)。有購(gòu)房人就表示，“住不下”、“住不好”是實(shí)際存在的問(wèn)題，只要能夠得上，換房勢(shì)在必行。

房產(chǎn)中介研究院關(guān)于《2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》的報(bào)告中顯示，根據(jù)中介樓盤字典數(shù)據(jù)，北京存量住房套數(shù)約為750 萬(wàn)套，套均2 間房，對(duì)應(yīng)的常住人口超過(guò)2170萬(wàn)，按照“一人一間”的標(biāo)準(zhǔn)，剛性的住房缺口達(dá)到600 萬(wàn)間，北京的住房供應(yīng)缺口依然較大。二是結(jié)構(gòu)錯(cuò)配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗(yàn)差的問(wèn)題。北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達(dá)76.7%，20 年以上的房子占比達(dá)38.6%，房子老、體驗(yàn)差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期力量。

換房成為新剛需 遍地都是連環(huán)單

戶型升級(jí)、環(huán)境升級(jí)、區(qū)域升級(jí)……換房購(gòu)房人需求各有不同。鏈家研究院分析認(rèn)為，在消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代下，品質(zhì)居住成為一種新剛需。首先，換房的實(shí)質(zhì)是人在不同生命周期里對(duì)居住環(huán)境的選擇，是生命周期進(jìn)行到特定階段后的必然結(jié)果；其次，人口的流動(dòng)帶來(lái)大量換房需求，這種流動(dòng)表現(xiàn)為從農(nóng)村到城市的換房、城市間和城市內(nèi)部的換房； 更 后，換房也是消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的必然結(jié)果。

根據(jù)房產(chǎn)中介研究院對(duì)與市場(chǎng)交易主體密切接觸的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查顯示，全國(guó)層面的市場(chǎng)中改善性換房群體 更 多，占比達(dá)到46.7%。分城市看，超過(guò)一半城市的換房占比超過(guò)40%，其中北京換房占比 更 高，為67%，改善性需求已成為主流。

改善性換房占比的增加帶來(lái)的是連環(huán)單占比的上升，重點(diǎn)城市的經(jīng)紀(jì)人接觸到的換房比例較高，北京 更 為顯著，有77% 的經(jīng)紀(jì)人接觸到連環(huán)單。

改善性換房已經(jīng)成為市場(chǎng)主力和“新剛需”，這是一個(gè)趨勢(shì)性變化，未來(lái)也將會(huì)持續(xù)。作為市場(chǎng)的新主力，換房也將在未來(lái)持續(xù)影響市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。

而在政策上，未來(lái)對(duì)改善需求也有望越來(lái)越友好。12月23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

文章由國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房產(chǎn)中介管理軟件——房在線 整理分享，房在線ERP,含有房客源管理、房源采集、考勤打卡、行程分析、微營(yíng)銷、微官網(wǎng)、軟件冠名、全景看房、隱號(hào)撥打等功能，幫助中介公司提高工作效率。