在相同的政策背景下,二手住宅市場(chǎng)成交呈現(xiàn)出前高后平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)廣州市住建委網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年前十個(gè)月二手住宅共成交115905套。在一手住宅供應(yīng)減少以及價(jià)格高企的市況之下,購房需求逐步流向二手房市場(chǎng),帶動(dòng)一二手成交占比出現(xiàn)變化:2015年廣州一二手房成交占比為7:3;2016年全市二手房成交套數(shù)首超一手房,比例為47:53;而2017年前十個(gè)月二手成交量已明顯超過一手,一二手成交占比變?yōu)?:6。

    合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示,天河、海珠、荔灣、越秀、白云等區(qū)域以二手住宅成交為主力的格局經(jīng)已成型,2018年這些區(qū)域的二手交投活躍度有望仍超過一手。中心城區(qū)樓價(jià)高企的現(xiàn)狀,將導(dǎo)致剛需外溢到外圍區(qū)域購房的趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。隨著軌道交通的延伸,花都、黃埔、南沙等區(qū)域的二手房市場(chǎng)發(fā)展有望提速。

中心區(qū)二手房成樓市成交主力

    據(jù)廣州市住建委網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年前十個(gè)月海珠、越秀、白云這三個(gè)區(qū)的二手住宅成交量分別為16639套、12771套和13749套,區(qū)域內(nèi)樓市成交當(dāng)中,二手房占比均超9成以上,而2017年前十個(gè)月天河、荔灣兩區(qū)的二手住宅成交量,分別為12841套和9370套,二手房成交占比也高達(dá)8成以上。

    從2017年前十個(gè)月二手住宅成交情況來看,花都、黃埔等受到新地鐵線路途經(jīng)利好的區(qū)域,二手住宅交投熱度均有所增加。據(jù)廣州市住建委網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),花都、黃埔兩區(qū)在2017年1-10月的二手住宅成交量分別為11256套和3799套,均已超過2016年區(qū)域全年成交總量。

入市門檻提高,購房者縮減面積應(yīng)對(duì)

    據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年前十一個(gè)月廣州二手住宅市場(chǎng)中成交個(gè)案的購房總價(jià)段分布與2016年差不多,超過七成的個(gè)案購房總價(jià)落在300萬元以內(nèi),其中,總價(jià)在150萬元以內(nèi)的低價(jià)房源依舊 更 受購房者青睞,成交占比達(dá)38%。

    在調(diào)控加碼和實(shí)際利率上升之后,購房者的入市門檻有所升高,為了能盡快實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃,有部分購房者在購房面積和戶型上作出讓步,令中小戶型物業(yè)更受市場(chǎng)青睞。數(shù)據(jù)顯示,2017年前十一個(gè)月面積在90平方米以內(nèi)的物業(yè)成交占比達(dá)61%,較2016年的54%增加7個(gè)百分點(diǎn)。在戶型的選擇上,1房和2房均較以往更受歡迎。

年底二手房交易難度增大

    在全年二手房成交完勝一手房的同時(shí),到了年底,在廣州調(diào)控政策“加強(qiáng)版”實(shí)施達(dá)九個(gè)月之后,本地二手房市場(chǎng)的交易活躍度也明顯下降。無論是安居客、58同城等個(gè)人房源放盤比較多的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),還是大型的連鎖中介都顯示,年底二手房的放盤量增加。廣州鏈家的數(shù)據(jù)顯示,年底,新增掛牌房源量緩慢增加,而同期的新增有效客戶量則逐步縮減,整體“新增客盤比”從高峰期的2.78:1下降至12月的1.04:1。與此同時(shí),經(jīng)紀(jì)人“帶看成交客次”(帶多少臺(tái)客戶看房才有機(jī)會(huì)成交)的監(jiān)控指標(biāo)也呈現(xiàn)嚴(yán)峻態(tài)勢(shì),2017年3月該指標(biāo)值為16.4,即經(jīng)紀(jì)人平均帶16臺(tái)客戶看房,便有機(jī)會(huì)促成一宗買賣交易。而到了12月,該指標(biāo)值為33.1,經(jīng)紀(jì)人需儲(chǔ)備數(shù)量翻倍的客戶量,在成功約出客戶看房后,才有機(jī)會(huì)達(dá)成交易,其所付出的帶看成本明顯增加。

    在這種情況下,仍有機(jī)會(huì)入市的準(zhǔn)客戶,對(duì)看中物業(yè)的壓價(jià)幅度也有所增大,根據(jù)廣州鏈家研究院的統(tǒng)計(jì),2017年初客戶整體成功壓價(jià)幅度為2.1%,到12月下旬,整體成功壓價(jià)幅度為4.0%。