很多房產(chǎn)廣告人為了吸引眼球，往往不注意發(fā)布的字眼是否違反了廣告法規(guī)定，以下是關(guān)于房地產(chǎn)廣告的方面的法律規(guī)定，各位廣告大佬們千萬(wàn)要注意了：

一、預(yù)售房地產(chǎn)廣告中的常見法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）尚未取得預(yù)售許可證

    房地產(chǎn)公司為“預(yù)熱”房地產(chǎn)銷售或想盡快回籠資金，往往具有提前發(fā)布房地產(chǎn)廣告的“沖動(dòng)”，而預(yù)售的房地產(chǎn)，在發(fā)布廣告時(shí)，具有一個(gè)法定的限制條件，即必須具備預(yù)售許可證，否則不得發(fā)布廣告。

    對(duì)此，1998年12月3日國(guó)家工商行政管理局令第86號(hào)修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條第一款第四項(xiàng)和第五條第一款第五項(xiàng)予以了明確的規(guī)定。而中國(guó)網(wǎng)2012年5月25日以“恒大地產(chǎn)被指使用虛假預(yù)售許可證，廣告涉嫌違規(guī)”為題，報(bào)道尚未取得預(yù)售許可證即發(fā)布房地產(chǎn)廣告，則是一個(gè)鮮活的案例。

（二）廣告中缺乏法定內(nèi)容

預(yù)售的房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

(一)開發(fā)企業(yè)名稱；

(二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；

(三)預(yù)售許可證書號(hào)。

    但是，如果預(yù)售房地產(chǎn)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。具體詳見《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第六條的規(guī)定。

（三）廣告中涉及裝修裝飾內(nèi)容

    預(yù)售的房地產(chǎn)，不得在廣告中涉及裝修裝飾內(nèi)容。如若涉及，須即刻更改。具體詳見《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十三條第二款的規(guī)定。

（四）以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告

    如果尚未取得預(yù)售許可證，不得以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告，此為禁止內(nèi)容，具有前述名目的，須即刻更改。雖然以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等做法實(shí)踐中大量發(fā)生，但并不意味著正確。

    對(duì)此，國(guó)家工商行政管理總局和建設(shè)部于2002年3月25日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》（工商廣字〔2002〕68號(hào)）第二條明確規(guī)定：“加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房廣告的管理。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售行為的管理，對(duì)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過(guò)網(wǎng)上或其他途徑，向社會(huì)公布，并設(shè)立網(wǎng)上或電話查詢業(yè)務(wù)。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得以‘內(nèi)部認(rèn)購(gòu)’、‘內(nèi)部認(rèn)訂’、‘內(nèi)部登記’等名目發(fā)布廣告?！?/p>

二、有獎(jiǎng)銷售式房地產(chǎn)廣告中的常見法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）現(xiàn)金抽獎(jiǎng)式銷售超過(guò)5000元限額

    福建省建陽(yáng)市工商局發(fā)布的題為“對(duì)某房地產(chǎn)公司不正當(dāng)有獎(jiǎng)銷售案的分析”中，對(duì)“2008年3月23日，建陽(yáng)市某房地產(chǎn)公司于其預(yù)售房開盤之際，在其房地產(chǎn)營(yíng)銷中心開展促銷活動(dòng)，張貼宣傳廣告兩幅，一幅廣告內(nèi)容為，3月23日開盤當(dāng)天‘雙重優(yōu)惠+雙重大獎(jiǎng)’。雙重優(yōu)惠是別墅享受9.7折優(yōu)惠、享受6000元優(yōu)惠，花園洋房享受9.6折優(yōu)惠、享受3000元優(yōu)惠。雙重大獎(jiǎng)是優(yōu)惠抽獎(jiǎng)3000元、5000元、8000元和禮品抽獎(jiǎng)。

    福建省建陽(yáng)市工商局認(rèn)定建陽(yáng)市某房地產(chǎn)公司存在不正當(dāng)?shù)挠歇?jiǎng)銷售行為，并按《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二十五條規(guī)定，對(duì)建陽(yáng)市某房地產(chǎn)公司作出處罰，責(zé)令停止違法行為，處以罰款5萬(wàn)元。”

    因此，如果房地產(chǎn)公司在銷售房地產(chǎn)中，采取有獎(jiǎng)銷售的方式，須按照《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十三條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行：“經(jīng)營(yíng)者不得從事下列有獎(jiǎng)銷售：……（三）抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售， 更 高獎(jiǎng)的金額超過(guò)五千元。”

（二）實(shí)物抽獎(jiǎng)式銷售超過(guò)5000元限額

    某房地產(chǎn)公司以實(shí)物抽獎(jiǎng)式銷售房地產(chǎn)的廣告，其核心內(nèi)容為“為了促銷其樓盤，出臺(tái)高額有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，一等獎(jiǎng) 更 高獎(jiǎng)項(xiàng)是一輛小轎車”， 更 終被工商行政管理機(jī)關(guān)予以行政處罰。

    當(dāng)然，有的房地產(chǎn)公司并不獎(jiǎng)勵(lì)小轎車這種價(jià)值明顯高于5000元的實(shí)物，而是用電視機(jī)、冰箱等價(jià)值不一定明顯超過(guò)5000元的實(shí)物代替。對(duì)此，國(guó)家工商行政管理總局下發(fā)的《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)家工商局令第19號(hào)）第四條第二款規(guī)定：“以非現(xiàn)金的物品或者其他經(jīng)濟(jì)利益作獎(jiǎng)勵(lì)的，按照同期市場(chǎng)同類商品或者服務(wù)的正常價(jià)格折算其金額?！?/p>

（三）100%中獎(jiǎng)式銷售的法律風(fēng)險(xiǎn)

    有的房地產(chǎn)公司采取100%中獎(jiǎng)方式銷售，對(duì)于此種銷售，是否同樣違反《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》對(duì)有獎(jiǎng)銷售的限制存在一定的混淆。因?yàn)榇朔N100%中獎(jiǎng)方式，類似于贈(zèng)送式銷售，而贈(zèng)送式銷售，根據(jù)《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條的規(guī)定，只要明示并如實(shí)入賬的，且不低于成本銷售，就不存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

    但是，如果100%中獎(jiǎng)的獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)不同，且須通過(guò)抽簽、搖號(hào)等確定不同等級(jí)的，如果 更 高獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)超過(guò)5000元，則存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。如海門工商局東洲分局黃建偉在《附贈(zèng)式與抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷售的分析和甄別》一文中指出的案例：“某房地產(chǎn)開發(fā)公司為銷售房屋，于2011年6月1日發(fā)布一則房屋促銷廣告，宣稱現(xiàn)場(chǎng)搖獎(jiǎng)100%中獎(jiǎng)！一等獎(jiǎng)房屋總價(jià)直降2萬(wàn)元，二等獎(jiǎng)房屋總價(jià)直降1萬(wàn)元，三等獎(jiǎng)贈(zèng)送價(jià)值5000元的液晶電視一臺(tái)；四等獎(jiǎng)贈(zèng)送價(jià)值3000元的上網(wǎng)本一臺(tái)；五等獎(jiǎng)贈(zèng)送價(jià)值2000元的手機(jī)一臺(tái)；六等獎(jiǎng)贈(zèng)送價(jià)值800元的電飯煲一臺(tái)，上述獎(jiǎng)項(xiàng)同時(shí)享有案場(chǎng)正常折扣；獎(jiǎng)品共計(jì)42個(gè)，搖完為止。”

    此種搖獎(jiǎng)行為充滿不確定性，能否中獎(jiǎng)取決于偶然性，屬于抽簽、搖號(hào)等帶有偶然性的方法決定購(gòu)買者是否中獎(jiǎng)的行為，為抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷售。該公司開展的有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)的 更 高獎(jiǎng)項(xiàng)為房屋總價(jià)直降2萬(wàn)元，根據(jù)《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》第四條的規(guī)定，屬于禁止之列。

三、不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告的常見法定情形

（一）不得設(shè)置戶外廣告和播出廣播電視廣告的法定情形

1、不得設(shè)置戶外廣告的法定情形。房地產(chǎn)公司的廣告，經(jīng)常出現(xiàn)在戶外，而對(duì)于設(shè)置戶外廣告，有一系列的禁止性規(guī)定，如：有下列情形之一的，不得設(shè)置戶外廣告：

（一）利用交通安全設(shè)施、交通標(biāo)志的；

（二）影響市政公共設(shè)施、交通安全設(shè)施、交通標(biāo)志使用的；

（三）妨礙生產(chǎn)或者人民生活，損害市容市貌的；

（四）國(guó)家機(jī)關(guān)、文物保護(hù)單位和名勝風(fēng)景點(diǎn)的建筑控制地帶；

（五）當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上地方人民政府禁止設(shè)置戶外廣告的區(qū)域。

對(duì)于這些情形，房地產(chǎn)公司應(yīng)慎重。

2、不得播出廣播電視廣告的法定情形。主要規(guī)定在自2010年1月1日起施行的原國(guó)家廣播電影電視總局下發(fā)的《廣播電視廣告播出管理辦法》（廣電總局第61號(hào)令）第九條中的規(guī)定：“禁止播出下列廣播電視廣告：（一）以新聞報(bào)道形式發(fā)布的廣告；……（七）法律、行政法規(guī)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定禁止播出的其他廣告?！币虼?，在廣播電視的房地產(chǎn)廣告中，是禁止發(fā)布新聞報(bào)道形式的“軟文”廣告的。

（二）其他不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告的法定情形

其他不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告的法定情形，主要規(guī)定在如下兩個(gè)法規(guī)政策中。

1、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條規(guī)定：“凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：

(一)在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；

(二)在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

(三)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(四)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(六)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

(七)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

(八)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。”

2、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》規(guī)定：“尚不具備銷售條件發(fā)布的房地產(chǎn)廣告。主要包括：未按法定程序辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，擅自開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行廣告宣傳的；未按法定程序辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不全，進(jìn)行廣告宣傳的；工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格，權(quán)屬有爭(zhēng)議以及政府限制銷售等不具備銷售條件，進(jìn)行廣告宣傳的；未按法定程序取得商品房預(yù)售許可證而進(jìn)行廣告宣傳的”。

四、廣告不得包含特定內(nèi)容的常見法定情形

（一）不得使用國(guó)旗、國(guó)徽、國(guó)歌或者國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義

    一家在建商場(chǎng)在廣告宣傳中，用國(guó)歌歌詞的諧音作廣告詞，在墻體廣告詞中有“錢近，錢進(jìn)，錢進(jìn)進(jìn)”及“投15萬(wàn)賺298萬(wàn)”的詞句，而被工商局查處。

    如果房地產(chǎn)廣告使用國(guó)旗、國(guó)徽、國(guó)歌或者國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的名義，將直接違反《中華人民共和國(guó)廣告法》（已由第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議于2015年4月24日修訂通過(guò)，修訂后的《中華人民共和國(guó)廣告法》自2015年9月1日起施行）第九條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，有可能由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，對(duì)廣告主處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并可以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請(qǐng)；對(duì)廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者，由工商行政管理部門沒收廣告費(fèi)用，處二十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并可以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、吊銷廣告發(fā)布登記證件。

（二）不得使用國(guó)家級(jí)、 更 高級(jí)、 更 佳等用語(yǔ)

    長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)公館樓盤多幅戶外廣告之一。內(nèi)容包括：“萬(wàn)達(dá)公館，中國(guó)頂級(jí)豪宅?！薄叭f(wàn)達(dá)公館，殿堂級(jí)奢華豪裝大宅。”“城市中心江景，國(guó)際豪宅典范?！?/p>

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第九條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，廣告不得使用國(guó)家級(jí)、 更 高級(jí)、 更 佳等用語(yǔ)，因此，類似上述萬(wàn)達(dá)公館的房地產(chǎn)廣告用語(yǔ)，須加以修改。

（三）不得含有有違社會(huì)良好風(fēng)尚的內(nèi)容

    對(duì)于此類房地產(chǎn)廣告，不枚勝舉，如：結(jié)婚不買房就是耍流氓；木有房子就木有老婆；如果你不能給她一個(gè)名份，那就送她一套房子!80后供小三房；一次性交30萬(wàn)，性感小三房；高巢來(lái)了；想艷遇嗎？

    對(duì)于此種風(fēng)格的房地產(chǎn)廣告，張梟在其《中國(guó) 更 雷人房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)意弊病分析》一文中有詳細(xì)的分析和描述，對(duì)于此種內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告，根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第九條第一款第六、七、八項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)廣告不得“危害人身、財(cái)產(chǎn)安全，泄露個(gè)人隱私；妨礙社會(huì)公共秩序或者違背社會(huì)良好風(fēng)尚；含有淫穢、色情、賭博、迷信、恐怖、暴力的內(nèi)容；”因此，此類房地產(chǎn)廣告，相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

（四）不得含有歧視性等內(nèi)容

    此類房地產(chǎn)廣告，在自覺或不自覺間，就明顯或隱含著此類歧視性內(nèi)容，如《中國(guó) 更 雷人房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)意弊病分析》一文中的歸納：50萬(wàn)以下身價(jià)者恕不接待！在杭州有一套房子才是真的成功！價(jià)格都承受不了，還談什么生活享受！你的房子，跟上你的腳步了嗎？城上城，人上人；人生當(dāng)有別，一宅見高下。

    對(duì)于此種內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告，根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第九條第一款第九項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)廣告不得“含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容”，房地產(chǎn)公司應(yīng)慎之又慎。

五、廣告不得承諾或虛假陳述的常見法定內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)廣告中不得承諾的常見法定內(nèi)容

    在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)公司往往向購(gòu)買者暗示或明示房地產(chǎn)會(huì)升值，或能辦理戶口、升學(xué)等，但是，此種表示不能以承諾的方式作出。對(duì)此，《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（一）升值或者投資回報(bào)的承諾；……?！蓖瑫r(shí)，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾?！币约暗谑藯l規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。”

（二）房地產(chǎn)廣告中不得虛假陳述的常見法定內(nèi)容

1、須如實(shí)表述房地產(chǎn)的項(xiàng)目位置。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)， 更 大的特點(diǎn)是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。因此，房地產(chǎn)的 更 大賣點(diǎn)之一，就是距離某些標(biāo)志性位置的描述，就成為重中之重，也成為法律、法規(guī)約束的重中之重。因此，《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：……；（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置；……?！?/p>

    同時(shí)，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。”

2、須如實(shí)表述房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)公司之間競(jìng)爭(zhēng)白熱化，如果在房地產(chǎn)廣告中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的描述不當(dāng)，將對(duì)房地產(chǎn)公司造成巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

    一般的房地產(chǎn)公司在發(fā)布帶有價(jià)格的房地產(chǎn)廣告時(shí)，均會(huì)在價(jià)格的后面用或大或小的字體表明“起”字，表明該房地產(chǎn)廣告中的價(jià)格為 更 低價(jià)，但是，按照《 更 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)）第三條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！狈康禺a(chǎn)廣告價(jià)格確定后，可以被視為要約，而按照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)公司的此等要約，購(gòu)房人一旦做出承諾，房地產(chǎn)公司就將受自己發(fā)布的要約的法律約束。

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