不少房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)有涉及到一手房交易,這里就跟中介們講講一手房的購買流程,以備不時(shí)之需,一手房主要購房流程分為:審查→簽約→付款/按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→裝修。
1、審查,購房的必要準(zhǔn)備
(1)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強(qiáng),承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。
(2)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍
如果開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍,那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營(yíng),購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同。
(3)審查“五證”
“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?!拔遄C”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》?!拔遄C”中 更 重要的是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。
此外,如果是現(xiàn)房買賣,則開發(fā)商無須辦理(4)所述預(yù)售許可證。
“二書”是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格后通知買房人收房時(shí)提供的兩份法律文件,即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押
根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定,抵押“登記部門登記的資料,應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?!辟I房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。
(5)謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)
購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況,聽到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞。
廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘,一般不具有法律上的效力。
針對(duì)這種情況,一方面建議您全面理解開發(fā)商的廣告宣傳,不屬于開發(fā)商所能夠解決的問題,例如對(duì)周邊的學(xué)校、銀行等設(shè)施的承諾,您 更 好不要完全相信;另一方面還是建議您根據(jù)所購樓盤的實(shí)際情況向?qū)I(yè)律師咨詢。
2、簽約,慎重而穩(wěn)妥的一筆
(1)慎簽認(rèn)購協(xié)議
更 高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?!?/p>
因此在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下,購房者很可能處于被動(dòng)的地位,要么接受開發(fā)商的不平等條款,要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此,提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》,注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式,有沒有“另有約定”。
(2)填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)
商品房買賣合同中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了 更 大限度地保護(hù)購房人自己的合法權(quán)益,在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。
第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于“出賣人”和“買受人”的所有資料都要完整填寫,不可有空項(xiàng)。如果出賣方有“委托代理機(jī)構(gòu)”或買受人有“委托代理人”,除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外,還要有合法有效的授權(quán)委托書“。
第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。
第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系,具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法,分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù),對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范,并在合同中予以明確約定。
第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是,通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。確定違約金的比例要適當(dāng),如果定得太低,就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的,也應(yīng)考慮這方面問題。
第五、第十四條,出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中,除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開通外,其他如燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)等,如有可能也應(yīng)作出明確約定。
第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題,根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有,不經(jīng)業(yè)主同意,出賣人無權(quán)使用。
(3)合同附件不能忽視
商品房買賣合同除主合同外,還包含四個(gè)附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的 更 后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。
事實(shí)上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。
有以下幾點(diǎn)必須提醒購房者注意:
第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應(yīng)標(biāo)明陽臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。
第二、無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容。
第三、買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán),在主合同之外,簽定補(bǔ)充協(xié)議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理?xiàng)l款。
3、付款
(1)購房款
房?jī)r(jià)款為每平方米(建筑面積)售價(jià)乘以建筑面積,或者每平方米(套內(nèi)建筑面積)售價(jià)乘以套內(nèi)建筑面積。
合同統(tǒng)一文本的第六條“付款方式及期限”,這一條只給出了購房者三種簡(jiǎn)單的選擇,即:一次性付款、分期付款和其它方式。
相對(duì)來說,分期付款對(duì)購房者比較有利。尤其對(duì)于期房項(xiàng)目,購房者可以按工程進(jìn)度分幾次向開發(fā)商支付房款,直至商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款,這樣對(duì)買賣雙方都比較公平。
(2) 住宅稅費(fèi)
契稅:
印花稅
大修基金
轉(zhuǎn)移登記費(fèi)
房屋所有權(quán)證工本費(fèi)
貼花稅
初裝費(fèi):在商品房交付使用時(shí),一些購房者經(jīng)常會(huì)遇到“初裝費(fèi)”的問題,例如,購房款早已交清,但在交房時(shí),開發(fā)商卻列出了5000多元的天然氣初裝費(fèi)的繳費(fèi)清單,這筆節(jié)外生枝的費(fèi)用,到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢?
所以,除非購房合同已經(jīng)明確約定了某項(xiàng)初裝費(fèi)由購房者承擔(dān),否則購房者在入住后不承擔(dān)任何形式的初裝費(fèi)。建議購房者 更 好在購房合同中明確:“出賣人在交付房屋時(shí)不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費(fèi)用?!北苊饨环繒r(shí)發(fā)生不必要的爭(zhēng)執(zhí)。
(3)按揭貸款
A、按揭的條件
各銀行一般都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人,同時(shí)具備以下條件:
具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;
有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有按期還貸款本息的能力;
有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人;
具有購房合同或協(xié)議,所購住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。
在申請(qǐng)按揭貸款時(shí),申請(qǐng)人應(yīng)出具多種文件,主要包括:
身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件);
貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明;
符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件;
抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明;
保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明;
以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的,需提供銀行存款憑證;
以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。
B、按揭的風(fēng)險(xiǎn)
按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)購房者來說風(fēng)險(xiǎn) 更 大,這一方面是由于購房者的弱勢(shì)群體地位,另一方面也因?yàn)橘彿空叻蓪I(yè)知識(shí)不足。
購房者在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為:
開發(fā)商取得銀行劃給的購房者的貸款后,有可能挪作它用,或卷款潛逃;
開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn),缺乏經(jīng)驗(yàn),由于經(jīng)營(yíng)不善或其它原因,有可能導(dǎo)致樓盤爛尾,無限期拖延交房;
房產(chǎn)商開發(fā)程序有可能違法,因而不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證;
有可能開發(fā)商在建工程偷工減料,導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格;
有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購,導(dǎo)致合同無效;
開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押,一旦解除不了抵押,或抵押物被拍賣、執(zhí)行,購房者都無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利;
銀行有可能違約,不能按期放貸,導(dǎo)致買方與賣方的合同違約,雙方解除合同。
商品房買賣合同確認(rèn)無效,當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款
在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí),當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是 更 高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。
4、收房
(1)收房糾紛的主要事由有:
延期交房;
房屋質(zhì)量問題;
小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn);
承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。
(2)驗(yàn)收材料很重要
《 更 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規(guī)定,對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。
收房時(shí)的隱患往往是簽約時(shí)埋下的。所以建議購房者簽定一份對(duì)自己有利的合同,以避免收房時(shí)產(chǎn)生糾紛。另外,對(duì)于已經(jīng)產(chǎn)生的收房糾紛,建議購房者與房地產(chǎn)專業(yè)律師商討,根據(jù)自己的實(shí)際情況,研究相應(yīng)的對(duì)策,以 更 大限度的維護(hù)您的合法權(quán)益。
5、產(chǎn)權(quán)證
(1)取得產(chǎn)權(quán)的重要性
《城市房屋登記管理辦法》規(guī)定:“國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋登記,領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”。商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的 更 后登記完成為準(zhǔn),即拿到了產(chǎn)權(quán)證,購房者才真正成為房屋的所有人。
(2)開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證
建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪,測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”
《 更 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因,購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證,買房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失,賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
6、裝修
(1)何謂”精裝修房“
精裝修房一般有兩種:第一種是開發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修, 更 后交到購房者手上的是成品房。第二種是菜單式,為了滿足個(gè)性化的需要,購房者在菜單內(nèi)挑選,開發(fā)商集體采購并施工。
有的項(xiàng)目開發(fā)商售房時(shí)同購房者簽訂合同約定是毛坯房,讓購房者在收房時(shí)跟開發(fā)商選好的裝修公司簽精裝修合同,這樣的項(xiàng)目不是樓市中的精裝修房。
(2)買精裝房要簽好同及附件
購房者在買精裝修房時(shí)應(yīng)注意下列幾點(diǎn):
一是精裝修房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨(dú)立存在的,簽約時(shí)應(yīng)注意到房屋價(jià)款的組成不是簡(jiǎn)單的普通房屋的價(jià)錢和精裝修的費(fèi)用相加。
二是單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)?!渡唐贩抠I賣合同》中的附件三,是對(duì)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定,建議購房者從裝修的設(shè)計(jì)、布局、施工工藝及所有裝修項(xiàng)目名稱、建材品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細(xì)明確的約定。
三是驗(yàn)收。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收主體以及驗(yàn)收程序等,應(yīng)在合同中約定。驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可直接約定按照《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》來進(jìn)行。
四是項(xiàng)目變更。合同中要有裝修項(xiàng)目變更的約定,說明裝修改動(dòng)可以簽署工程變更單以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間。
五是違約責(zé)任。在《商品房買賣合同》第十三條中,對(duì)違反合同附件三的處理方法有兩種方式:一種是”出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)“;一種是雙方自行約定。如果選簽第一種,那一定要在附件三中明確約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇雙方約定,除對(duì)裝飾裝修及設(shè)備價(jià)值的約定要詳盡外,一定要明確具體的違約責(zé)任。
(3)精裝房與質(zhì)量保證書
購房者應(yīng)要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾,除房屋本身質(zhì)量以外,室內(nèi)裝修工程 更 低保修期為兩年,有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
(4)不要誤入”送全套精裝修“的陷阱
有的開發(fā)商在廣告或樓書中稱“售房送全套精裝修”,以此作為促銷手段。對(duì)此,如果購房者認(rèn)為這是開發(fā)商白送的,對(duì)其沒有任何要求,就可能吃虧上當(dāng)。
(5)如何驗(yàn)收精裝修房
A、建議首先把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上
B、檢查建材的品牌與合同是否相符
C、空氣質(zhì)量可以評(píng)估
D、裝修材料環(huán)保指標(biāo)檢測(cè)機(jī)構(gòu)
2002年1月1日,國家質(zhì)檢總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)公布了《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》10項(xiàng)國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
購買一手房應(yīng)注意事項(xiàng)
一、查詢樓盤有無預(yù)售許可證,一般到當(dāng)?shù)胤抗芫值墓倬W(wǎng)可查;
二、查涉案房產(chǎn)有無他項(xiàng)權(quán)利,如抵押,查封等;
三、查開發(fā)商有無將樓款打入監(jiān)控帳號(hào)。
四、看購房合同有關(guān)交樓、辦證條件約定,一定要開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案表才收樓,這樣對(duì)辦證有用。
五、合同的附件往往雙正式條款還多,所以一定要看清,那里面陷井 更 多。
六、合同不明條款, 更 好請(qǐng)律師陪同。畢竟買房是一輩子的事。
文章由國內(nèi)領(lǐng)先的房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)——房在線ERP 整理分享!房在線ERP內(nèi)含房客源管理、房源采集、員工管理、樓盤字典、房產(chǎn)中介微信小程序等必備功能,幫助中介公司在互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代更勝一籌!首店永久免費(fèi),歡迎下載房在線!官方熱線:400-8080-590