不少房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)有涉及到一手房交易，這里就跟中介們講講一手房的購買流程，以備不時(shí)之需，一手房主要購房流程分為：審查→簽約→付款/按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→裝修。

1、審查，購房的必要準(zhǔn)備

（1）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。

（2）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍

如果開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營(yíng)，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同。

（3）審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中 更 重要的是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

此外，如果是現(xiàn)房買賣，則開發(fā)商無須辦理（4）所述預(yù)售許可證。

“二書”是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格后通知買房人收房時(shí)提供的兩份法律文件，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

（4）審查所要購買的房屋是否已被抵押

根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?！辟I房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。

（5）謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)

購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞。

廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。

針對(duì)這種情況，一方面建議您全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，不屬于開發(fā)商所能夠解決的問題，例如對(duì)周邊的學(xué)校、銀行等設(shè)施的承諾，您 更 好不要完全相信；另一方面還是建議您根據(jù)所購樓盤的實(shí)際情況向?qū)I(yè)律師咨詢。

2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆

（1）慎簽認(rèn)購協(xié)議

更 高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

因此在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。

（2）填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)

商品房買賣合同中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了 更 大限度地保護(hù)購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。

第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于“出賣人”和“買受人”的所有資料都要完整填寫，不可有空項(xiàng)。如果出賣方有“委托代理機(jī)構(gòu)”或買受人有“委托代理人”，除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效的授權(quán)委托書“。

第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。

第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問題。

第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開通外，其他如燃?xì)?、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。

第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有，不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。

（3）合同附件不能忽視

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的 更 后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。

事實(shí)上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。

有以下幾點(diǎn)必須提醒購房者注意：

第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容。

第三、買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

3、付款

（1）購房款

房?jī)r(jià)款為每平方米（建筑面積）售價(jià)乘以建筑面積，或者每平方米（套內(nèi)建筑面積）售價(jià)乘以套內(nèi)建筑面積。

合同統(tǒng)一文本的第六條“付款方式及期限”，這一條只給出了購房者三種簡(jiǎn)單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

相對(duì)來說，分期付款對(duì)購房者比較有利。尤其對(duì)于期房項(xiàng)目，購房者可以按工程進(jìn)度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款，這樣對(duì)買賣雙方都比較公平。

（2） 住宅稅費(fèi)

契稅：

印花稅

大修基金

轉(zhuǎn)移登記費(fèi)

房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

貼花稅

初裝費(fèi)：在商品房交付使用時(shí)，一些購房者經(jīng)常會(huì)遇到“初裝費(fèi)”的問題，例如，購房款早已交清，但在交房時(shí)，開發(fā)商卻列出了5000多元的天然氣初裝費(fèi)的繳費(fèi)清單，這筆節(jié)外生枝的費(fèi)用，到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢？

所以，除非購房合同已經(jīng)明確約定了某項(xiàng)初裝費(fèi)由購房者承擔(dān)，否則購房者在入住后不承擔(dān)任何形式的初裝費(fèi)。建議購房者 更 好在購房合同中明確：“出賣人在交付房屋時(shí)不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費(fèi)用?！北苊饨环繒r(shí)發(fā)生不必要的爭(zhēng)執(zhí)。

（3）按揭貸款

A、按揭的條件

各銀行一般都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：

具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

具有購房合同或協(xié)議，所購住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。

在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)出具多種文件，主要包括：

身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；

貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；

抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；

保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。

B、按揭的風(fēng)險(xiǎn)

按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)購房者來說風(fēng)險(xiǎn) 更 大，這一方面是由于購房者的弱勢(shì)群體地位，另一方面也因?yàn)橘彿空叻蓪I(yè)知識(shí)不足。

購房者在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：

開發(fā)商取得銀行劃給的購房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；

開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，由于經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，有可能導(dǎo)致樓盤爛尾，無限期拖延交房；

房產(chǎn)商開發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證；

有可能開發(fā)商在建工程偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格；

有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購，導(dǎo)致合同無效；

開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執(zhí)行，購房者都無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利；

銀行有可能違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。

商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是 更 高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。

4、收房

（1）收房糾紛的主要事由有：

延期交房；

房屋質(zhì)量問題；

小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn)；

承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。

（2）驗(yàn)收材料很重要

《 更 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。

收房時(shí)的隱患往往是簽約時(shí)埋下的。所以建議購房者簽定一份對(duì)自己有利的合同，以避免收房時(shí)產(chǎn)生糾紛。另外，對(duì)于已經(jīng)產(chǎn)生的收房糾紛，建議購房者與房地產(chǎn)專業(yè)律師商討，根據(jù)自己的實(shí)際情況，研究相應(yīng)的對(duì)策，以 更 大限度的維護(hù)您的合法權(quán)益。

5、產(chǎn)權(quán)證

（1）取得產(chǎn)權(quán)的重要性

《城市房屋登記管理辦法》規(guī)定：“國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”。商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的 更 后登記完成為準(zhǔn)，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購房者才真正成為房屋的所有人。

（2）開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”

《 更 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失，賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

6、裝修

（1）何謂”精裝修房“

精裝修房一般有兩種：第一種是開發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修， 更 后交到購房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿足個(gè)性化的需要，購房者在菜單內(nèi)挑選，開發(fā)商集體采購并施工。

有的項(xiàng)目開發(fā)商售房時(shí)同購房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購房者在收房時(shí)跟開發(fā)商選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項(xiàng)目不是樓市中的精裝修房。

（2）買精裝房要簽好同及附件

購房者在買精裝修房時(shí)應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：

一是精裝修房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨(dú)立存在的，簽約時(shí)應(yīng)注意到房屋價(jià)款的組成不是簡(jiǎn)單的普通房屋的價(jià)錢和精裝修的費(fèi)用相加。

二是單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)?！渡唐贩抠I賣合同》中的附件三，是對(duì)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，建議購房者從裝修的設(shè)計(jì)、布局、施工工藝及所有裝修項(xiàng)目名稱、建材品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細(xì)明確的約定。

三是驗(yàn)收。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收主體以及驗(yàn)收程序等，應(yīng)在合同中約定。驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可直接約定按照《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》來進(jìn)行。

四是項(xiàng)目變更。合同中要有裝修項(xiàng)目變更的約定，說明裝修改動(dòng)可以簽署工程變更單以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間。

五是違約責(zé)任。在《商品房買賣合同》第十三條中，對(duì)違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是”出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)“；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇雙方約定，除對(duì)裝飾裝修及設(shè)備價(jià)值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責(zé)任。

（3）精裝房與質(zhì)量保證書

購房者應(yīng)要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程 更 低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

（4）不要誤入”送全套精裝修“的陷阱

有的開發(fā)商在廣告或樓書中稱“售房送全套精裝修”，以此作為促銷手段。對(duì)此，如果購房者認(rèn)為這是開發(fā)商白送的，對(duì)其沒有任何要求，就可能吃虧上當(dāng)。

（5）如何驗(yàn)收精裝修房

A、建議首先把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上

B、檢查建材的品牌與合同是否相符

C、空氣質(zhì)量可以評(píng)估

D、裝修材料環(huán)保指標(biāo)檢測(cè)機(jī)構(gòu)

2002年1月1日，國家質(zhì)檢總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)公布了《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》10項(xiàng)國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

購買一手房應(yīng)注意事項(xiàng)

一、查詢樓盤有無預(yù)售許可證，一般到當(dāng)?shù)胤抗芫值墓倬W(wǎng)可查；

二、查涉案房產(chǎn)有無他項(xiàng)權(quán)利，如抵押，查封等；

三、查開發(fā)商有無將樓款打入監(jiān)控帳號(hào)。

四、看購房合同有關(guān)交樓、辦證條件約定，一定要開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案表才收樓，這樣對(duì)辦證有用。

五、合同的附件往往雙正式條款還多，所以一定要看清，那里面陷井 更 多。

六、合同不明條款， 更 好請(qǐng)律師陪同。畢竟買房是一輩子的事。

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