二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級的調控政策大幅提高了購房人換房的門檻,但卻不妨礙換房需求繼續(xù)擔綱市場成交主力。房產(chǎn)中介研究院的一份報告顯示,改善性換房已經(jīng)成為市場主力和“新剛需”,并且這種趨勢將長期延續(xù)。也正是因為這些換房人群,北京二手房市場也呈現(xiàn)一些新特點。
限得住的首付 限不住的需求
政策堵住了炒房的空間,但也阻止了不少購房人的換房計劃。原本賣掉原有的房子,還清貸款后還可以湊齊首付,但首付比例的調整,徹底改變了這一局面,二手房市場也因此在4月之后迅速轉冷。
雖然前三月二手房的成交量創(chuàng)造歷史新高,但全年成交量卻出現(xiàn)了腰斬。據(jù)中介市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至12月20日,2017年北京全市二手住宅共網(wǎng)簽131761套,較2016年同期下降50.3%。
全年成交量腰斬,但換房改善的需求卻沒有因政策而消失。經(jīng)歷了大半年的政策緩沖期,換房客戶正在回到市場。有購房人就表示,“住不下”、“住不好”是實際存在的問題,只要能夠得上,換房勢在必行。
房產(chǎn)中介研究院關于《2018年房地產(chǎn)市場和行業(yè)展望》的報告中顯示,根據(jù)中介樓盤字典數(shù)據(jù),北京存量住房套數(shù)約為750 萬套,套均2 間房,對應的常住人口超過2170萬,按照“一人一間”的標準,剛性的住房缺口達到600 萬間,北京的住房供應缺口依然較大。二是結構錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達76.7%,20 年以上的房子占比達38.6%,房子老、體驗差,改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。
換房成為新剛需 遍地都是連環(huán)單
戶型升級、環(huán)境升級、區(qū)域升級……換房購房人需求各有不同。鏈家研究院分析認為,在消費升級的時代下,品質居住成為一種新剛需。首先,換房的實質是人在不同生命周期里對居住環(huán)境的選擇,是生命周期進行到特定階段后的必然結果;其次,人口的流動帶來大量換房需求,這種流動表現(xiàn)為從農村到城市的換房、城市間和城市內部的換房; 更 后,換房也是消費升級時代的必然結果。
根據(jù)房產(chǎn)中介研究院對與市場交易主體密切接觸的職業(yè)經(jīng)紀人的調查顯示,全國層面的市場中改善性換房群體 更 多,占比達到46.7%。分城市看,超過一半城市的換房占比超過40%,其中北京換房占比 更 高,為67%,改善性需求已成為主流。
改善性換房占比的增加帶來的是連環(huán)單占比的上升,重點城市的經(jīng)紀人接觸到的換房比例較高,北京 更 為顯著,有77% 的經(jīng)紀人接觸到連環(huán)單。
改善性換房已經(jīng)成為市場主力和“新剛需”,這是一個趨勢性變化,未來也將會持續(xù)。作為市場的新主力,換房也將在未來持續(xù)影響市場的變化趨勢。
而在政策上,未來對改善需求也有望越來越友好。12月23日,住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示,明年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
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