二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級的調控政策大幅提高了購房人換房的門檻，但卻不妨礙換房需求繼續(xù)擔綱市場成交主力。房產(chǎn)中介研究院的一份報告顯示，改善性換房已經(jīng)成為市場主力和“新剛需”，并且這種趨勢將長期延續(xù)。也正是因為這些換房人群，北京二手房市場也呈現(xiàn)一些新特點。

限得住的首付 限不住的需求

政策堵住了炒房的空間，但也阻止了不少購房人的換房計劃。原本賣掉原有的房子，還清貸款后還可以湊齊首付，但首付比例的調整，徹底改變了這一局面，二手房市場也因此在4月之后迅速轉冷。

雖然前三月二手房的成交量創(chuàng)造歷史新高，但全年成交量卻出現(xiàn)了腰斬。據(jù)中介市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共網(wǎng)簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

全年成交量腰斬，但換房改善的需求卻沒有因政策而消失。經(jīng)歷了大半年的政策緩沖期，換房客戶正在回到市場。有購房人就表示，“住不下”、“住不好”是實際存在的問題，只要能夠得上，換房勢在必行。

房產(chǎn)中介研究院關于《2018年房地產(chǎn)市場和行業(yè)展望》的報告中顯示，根據(jù)中介樓盤字典數(shù)據(jù)，北京存量住房套數(shù)約為750 萬套，套均2 間房，對應的常住人口超過2170萬，按照“一人一間”的標準，剛性的住房缺口達到600 萬間，北京的住房供應缺口依然較大。二是結構錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達76.7%，20 年以上的房子占比達38.6%，房子老、體驗差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。

換房成為新剛需 遍地都是連環(huán)單

戶型升級、環(huán)境升級、區(qū)域升級……換房購房人需求各有不同。鏈家研究院分析認為，在消費升級的時代下，品質居住成為一種新剛需。首先，換房的實質是人在不同生命周期里對居住環(huán)境的選擇，是生命周期進行到特定階段后的必然結果；其次，人口的流動帶來大量換房需求，這種流動表現(xiàn)為從農村到城市的換房、城市間和城市內部的換房； 更 后，換房也是消費升級時代的必然結果。

根據(jù)房產(chǎn)中介研究院對與市場交易主體密切接觸的職業(yè)經(jīng)紀人的調查顯示，全國層面的市場中改善性換房群體 更 多，占比達到46.7%。分城市看，超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比 更 高，為67%，改善性需求已成為主流。

改善性換房占比的增加帶來的是連環(huán)單占比的上升，重點城市的經(jīng)紀人接觸到的換房比例較高，北京 更 為顯著，有77% 的經(jīng)紀人接觸到連環(huán)單。

改善性換房已經(jīng)成為市場主力和“新剛需”，這是一個趨勢性變化，未來也將會持續(xù)。作為市場的新主力，換房也將在未來持續(xù)影響市場的變化趨勢。

而在政策上，未來對改善需求也有望越來越友好。12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

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