進入新年,針對樓市的調(diào)控依舊嚴(yán)厲。去年12月21日,北京住建委在網(wǎng)站上掛出了《關(guān)于〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本公開征求意見的通知》(以下簡稱通知),并有望在今年正式執(zhí)行。
這個通知的厲害之處在于:修訂后的買賣合同將自行成交版和經(jīng)紀(jì)成交版合二為一,并明確房屋成交價格將按照實際成交價格來進行網(wǎng)簽及納稅,房屋的成交網(wǎng)簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起。因此如果開始執(zhí)行新通知,就意味著“陰陽合同”這一潛規(guī)則將退出歷史舞臺,北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高,同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。
正因為如此,除非滿五年且唯一的二手房受影響較小外,其余二手房交易都可能面臨明顯上調(diào)的稅費。一旦新政策開始實施,北京二手房市場將發(fā)生翻天覆地的變化。甚至有中介聲稱這個政策如果原樣通過執(zhí)行,將是一場地震,去年初所有政策的疊加都沒有這個狠。
短期倒賣房產(chǎn)將面臨巨額稅費
那么,這個新《通知》到底是如何規(guī)定的,能有這么大魔力,對買賣雙方都產(chǎn)生了影響。事實上,北京二手房交易中一直有個不成文的潛規(guī)則。在達成交易時會出現(xiàn)兩個合同,其中一個是買賣雙方達成的存量房屋買賣合同,這個合同里有兩個價格,一個是房屋成交價格,一個是家電家具裝修的價格。這兩個價格加起來就是房屋的實際成交價格。而另一個合同是在住建委的存量房交易服務(wù)平臺錄入的存量房買賣合同,第二個合同的房屋成交價格是刨除了家電、家具、裝飾的價格的合同,合同顯示的成交金額遠低于實際成交金額,能達到規(guī)避稅費的作用,這也就是我們通常說的網(wǎng)簽合同。
而網(wǎng)簽合同就是二手房交易中繳納稅費的參照,因此如果一旦執(zhí)行新《通知》,就意味著房屋的成交網(wǎng)簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起,北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高,同時需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。
由于新《通知》涉及中介自身的利益,因此接受采訪的多位中介公司人員都堅持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報記者透露,陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶,這次北京的樓市調(diào)控基調(diào)就是將不正規(guī)的正規(guī)化,所以陰陽合同被砍是很可能由征求意見變?yōu)閷嶋H落實的。一旦《通知》落實,主要有兩個影響,第一,原來不包含裝修價格的二手房房價,符合普通住宅的價格要求,而隨著網(wǎng)簽價的提高,很可都變成了非普通住宅,增值稅將難以避免。第二,隨著網(wǎng)簽價的大幅度提高,只要不是滿五年且唯一的房源,個稅也將會成為市場 更 大的障礙。
該業(yè)內(nèi)人士透露,保守估算,預(yù)計執(zhí)行前后,購置二手房需要繳納的稅費可能將相差5-10倍左右。
由于稅費很可能發(fā)生變化,有大型中介公司已經(jīng)停止了為購房人做預(yù)算稅費。像鏈家網(wǎng)近期就悄然下架了稅費精算的服務(wù)。據(jù)了解,稅費精算曾是鏈家為了吸引購房人做的承諾:在交易雙方簽約后繳稅前,依據(jù)客觀條件為其計算稅費,并出具《稅費清單》。北京鏈家地產(chǎn)承諾,在計稅條件不變的情況下,交易雙方 更 終向稅務(wù)機關(guān)繳納的稅費與《稅費清單》所載相比,正負誤差不超過百分之五;否則,北京鏈家地產(chǎn)將全額賠付超過百分之五部分的稅費。
這原本是鏈家服務(wù)的一項保障措施,但鏈家門店經(jīng)紀(jì)人向記者證實,由于計稅條件可能發(fā)生改變,鏈家已經(jīng)暫時停止了這項服務(wù)。
如果把政策的影響數(shù)字化,可以通過一個極端的例子來標(biāo)明新政策落實前后的影響。假設(shè)一套不滿兩年的二手房再交易時,稅費支出變化 更 明顯。如果這套五環(huán)內(nèi)二手房原值300萬元,目前出售價格為600萬元,按照以往的陰陽合同的方式,網(wǎng)簽價不會超過468萬元,因為這是關(guān)于五環(huán)內(nèi)普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)線。但新政策落實后,網(wǎng)簽價不再能人為做低,必須是600萬元。我們假設(shè)賣家不滿兩年,買家為首套,房屋面積小于90平方米,那么稅費的影響如下:網(wǎng)簽價468萬元的話,契稅為468 1%=4.68萬元;個人所得稅為(600-468) 20%=26.4萬元;增值稅則是468 5.6%=26.2萬元,稅費合計52萬元左右。
如果網(wǎng)簽價按照真實簽約的600萬元計算:契稅為600 1%=6萬元,個人所得稅為(600-300) 20%=60萬元,增值稅則為600 5.6%=33.6萬元,稅費合計99.6萬元左右。兩者相差近48萬元。
不難發(fā)現(xiàn),一套短期內(nèi)反復(fù)買賣的二手房,在新《通知》執(zhí)行前后,需要繳納的稅費與之前完全可以稱得上天差地別,而這種高稅收也將導(dǎo)致更多二手房放棄短期炒作,滿五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。
據(jù)一位不愿透露姓名的中介人士透露,提高二手房網(wǎng)簽價格,除了規(guī)范二手房交易以外,本質(zhì)上還是打擊短期炒房的行為,也是對房住不炒的正面回應(yīng)。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅,再交易時無疑稅費將大幅提升。此次新版二手房合同的更新, 更 大的稅點依然是個稅,只有滿五年且唯一的房源才能免征個稅。即便是改善需求,五年后出售才可以有效降低個稅征繳額度,否則買家將會承擔(dān)較之以前高出數(shù)倍的稅費。
業(yè)內(nèi)建議提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
雖然針對二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房,但在二手房交易中,普通住宅和非普通住宅關(guān)于印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽合同的本意是為了做低網(wǎng)簽價格,除了少繳納個稅以外,還可以讓房產(chǎn)以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽合同被禁止,相當(dāng)多的二手房將“被豪宅化”。
據(jù)記者了解,目前北京執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日公布,2014年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5,五至六環(huán)之間1.2,六環(huán)以外0.9。
依據(jù)此通知,北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn),除建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外,價格紅線設(shè)置在了五環(huán)內(nèi)為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元;五環(huán)到六環(huán)為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元;六環(huán)外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。
自此之后,普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再未調(diào)整過。而三年半后的今天,隨著房價的提升,北京住宅的平均交易單價已經(jīng)從22000元提升到了38433元/平方米(地產(chǎn)營銷人數(shù)據(jù),僅供參考)。這就導(dǎo)致能夠享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重已經(jīng)嚴(yán)重縮減。另外,由于評估價也會參考普通住宅標(biāo)準(zhǔn),評估價直接關(guān)系到貸款額度,因此較低的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也會導(dǎo)致貸款較少,首付更多。
“我建議調(diào)控應(yīng)該以組合拳出擊,比如提高區(qū)域指導(dǎo)價,如果執(zhí)行原有的區(qū)域指導(dǎo)價再加上禁止陰陽合同,就形成了對購房人兩頭堵的態(tài)勢,缺乏公平性?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露,這也會逼著中介和購房人找政策漏洞,政策的執(zhí)行效果反而有可能打折扣。
因此,業(yè)內(nèi)人士建議,嚴(yán)禁陰陽合同,打擊短期炒房的同時,應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價,既能體現(xiàn)交易公平,也能有效防止鉆政策漏洞等情況的發(fā)生。
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