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2018年1月4日
福州想買二手房的人注意!銀行對二手房貸款的審核制度發(fā)生變化
從1月起,工行、光大、民生、招行等銀行開始執(zhí)行新的銀行貸款審核機(jī)制,即:在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù),確定貸款額度。

    1月3號,記者走訪福州各大銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn),從1月起,工行、光大、民生、招行等銀行開始執(zhí)行新的銀行貸款審核機(jī)制,即:在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評估價(jià)的 更 低值作為計(jì)算基數(shù),確定貸款額度。    

昨日,福州光大銀行一工作人員向記者介紹:

去年12月底,我們已經(jīng)趕著幫客戶辦理此前申請的二手房按揭貸款。

    如果現(xiàn)在來辦理二手房按揭的,網(wǎng)簽價(jià)必須要與評估價(jià)一致。如果網(wǎng)簽價(jià)與評估價(jià)不一致,則按照兩個(gè)價(jià)格中低者貸款。

    “現(xiàn)在辦理貸款我們要對比網(wǎng)簽價(jià)與評估價(jià)?!泵裆y行一網(wǎng)點(diǎn)工作人士坦言道。此外,工行、建行、招行等銀行工作人員也給出了類似的回復(fù)。

    據(jù)知情人士表示,去年,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會曾聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》,要求各地應(yīng)建立信息互通查詢機(jī)制,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評估價(jià)的 更 低值作為計(jì)算基數(shù),確定貸款額度。

    據(jù)悉,二手房買賣過程中,一般會涉及三種價(jià)格:

    一是網(wǎng)簽價(jià),此前購房者一般會以區(qū)域指導(dǎo)價(jià),也就是 更 低申報(bào)價(jià)來備案,此價(jià)格影響的是購房者所繳納的契稅;

    二是評估價(jià),指房產(chǎn)評估公司給出的房產(chǎn)評估價(jià),購房者用此價(jià)格向銀行申請貸款,此價(jià)格影響的是購房者從銀行那里拿到的貸款金額;

    三是成交價(jià),指購房者實(shí)際支付給賣方的房價(jià),即,購房 更 后成交的價(jià)格。一般而言,申報(bào)價(jià)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià),而評估價(jià)一般為實(shí)際成交價(jià)的七成。

    之前,購房者可以用 更 低申報(bào)價(jià)到房產(chǎn)交易中心遞交納稅申請,同時(shí),又可以用評估價(jià)到銀行遞交貸款申請。這里的申報(bào)價(jià)和評估價(jià)可以是兩個(gè)差距很大的價(jià)格。但是,執(zhí)行新的審核機(jī)制后,通過商業(yè)按揭方式的申報(bào)價(jià)將不得低于銀行貸款的稅后評估。

    經(jīng)過這些變化,需要向銀行貸款的購房者到底要“多”繳多少契稅?

    記者算了一筆賬,以個(gè)人購買鼓樓區(qū)80㎡的普通住宅為例(假設(shè)該套住房是家庭唯一住房,且滿5年,實(shí)際成交價(jià)是3.6萬元/㎡,評估價(jià)約為2.5萬元/㎡,申報(bào)價(jià)約為6000元/㎡),

新政前,其應(yīng)納契稅的算法是:80㎡×6000元/㎡(申報(bào)價(jià))×1%=4800元;

新政后,其應(yīng)納契稅的算法則是:80㎡×25000元/㎡(評估價(jià))×0.93×1%=18600元。

通過對比,新政前和新政后,僅僅是契稅這一項(xiàng),購房者就要多交13800元。

    此外,記者了解到,目前,不同銀行有不同的規(guī)定。比如,建行還可以允許貸款人貸30年,但光大銀行只接受貸20年。至于貸款總額,工行、招行等銀行基本是按評估價(jià)的七成執(zhí)行。

    此外,有些銀行還增加了一個(gè)核對申報(bào)價(jià)與評估價(jià)是否一致的過程。如果兩者價(jià)格不一致,還需要一個(gè)比價(jià)放款的過程。


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