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房地產行業(yè)
2023年5月26日
【觀點】吳曉波:只有救樓市才能救內需
吳曉波觀點:提振當今十分低迷的國內需求,亟需找到一個大的投資和消費池子,此事宜早不宜遲。環(huán)顧天下行業(yè),動一子而活全局者,恐怕非房地產莫屬。因此,只有救樓市才能救內需。

  這篇專欄是我與長期研究房地產政策的劉德科調研、討論的結果,今天發(fā)出來,就教于各方。

  我們的觀點是:提振當今十分低迷的國內需求,亟需找到一個大的投資和消費池子,此事宜早不宜遲。環(huán)顧天下行業(yè),動一子而活全局者,恐怕非房地產莫屬。因此,只有救樓市才能救內需。

  作為“天字第一號”行業(yè),房地產的巨型產業(yè)鏈上,懸掛著居民消費和財富、地方政府、銀行及數十個相關產業(yè),同時涉及上億的就業(yè)人口。樓市的一蹶不振,是內需低迷的結構性因素之一。

  在2022年,房地產行業(yè)經歷了劇烈的跌蕩,銷售總額從18萬億下滑到13.3萬億,土地出讓收入從8.7萬億降到6.7萬億。在十一月,決策層發(fā)出“救市三支箭”,曾在短期內略有提振,但是因種種原因,仍未能克解頹勢。今年四月,地產局勢急轉下行,國家統(tǒng)計局數據顯示:全國新建住宅銷售面積僅有三月份的52%、銷售金額下滑39%。更令人擔憂的是,出現(xiàn)了提前還貸、二手房大量掛牌拋售等景象。

  這些現(xiàn)象的出現(xiàn),表明市場的信心已處前所未見的低谷,而縱觀1998年以來的地產發(fā)展史,本次危機既呈現(xiàn)出購房者的信心缺失,同時也體現(xiàn)為整個民營房企瀕臨崩陷的邊緣,這是史上第一次疊加發(fā)生。

  因此,在堅持“房住不炒”的原則下,我們提出五項救市建議:

  建議一:盡快對房地產稅和產權到期問題作出具體的法律安排和明示。

  2021年10月提出的“展開房地產稅試點”,是本次樓市危機的一個標志性事件,在去年3月,有關部門已宣布暫停試點。不過,市場對相關政策仍存巨大的、不確定的心理預期。

  因此需堅持“稅由法定,立法先行”的原則,盡快對房地產稅與產權自動續(xù)期的關系作出明確的法律安排,真正實現(xiàn)“有恒產者有恒心”,讓市場不對房地產稅產生誤解而降低購房意愿。

  建議二:降低改善型住房的房貸利率。

  過往歷次市場起伏的經驗表明,中國樓市的復蘇,取決于改善型住房和一二線核心城市的行情復蘇。“滿足居民的高品質住房需求”,更是中央一再明確的政策宣示。

  而目前的情況是,首套房與改善型住房的房貸利率存在較大的差距。

  我們建議在當今的非常時期,銀行系統(tǒng)能夠降低改善型住房的房貸利率,使之與首套房相同或接近。根據我們與一些銀行人士的接觸,他們認同優(yōu)質房產的價值和安全性,大多支持這一政策的執(zhí)行。

  建議三:降低存量房貸利率。

  目前商業(yè)銀行的新房首套利率為3.7%-3.9%,而之前房貸的利率平均數約為5.8%。建議銀行系統(tǒng)克服困難,共度時艱,實現(xiàn)兩者的均衡。

  存量房貸利率的下降,將極大地鼓勵信心,并釋放出較大的消費勢能。在2008年的時候,為了防止經濟下行,國內的銀行業(yè)曾對所有房貸利率做出85折的優(yōu)惠扶持,起到了很好的穩(wěn)市效應。事有先例,應可仿效。

  建議四:全面取消限價政策。

  “限貸、限購、限價”是過去一段時間一直堅持的調控手段。時至今日,不少城市從“既認房又認貸”改為“只認房不認貸”,曲線調整了限貸政策。在限購上,很多城市也相繼進行了局部或全部放寬。

  “三限政策”中最具殺傷力的是限價,應該進行全面的放開。有人擔心,取消限價可能導致房價暴漲,這個擔憂在今天似為多余。

  據我們的實地調研,目前國內大多數城市的房子已經賣不到政府劃定的限價線,限價已失去現(xiàn)實意義。而在一線和新一線城市,仍然存在巨大的一二手房價差。從不久前的上海云錦東方搶購案可見,相關的限價政策已呈現(xiàn)出荒唐的一面。

  限價的取消,同時還將改變當前中國房地產開發(fā)企業(yè)的高周轉模式,讓整個行業(yè)恢復到正常運營的軌道上。

  建議五:認真落實“三支箭”和保交樓政策。

  去年底的“三支箭”,從貸款、債券和股權三個方面,對民營房企給出了積極紓困的政策安排。但是在實際的執(zhí)行過程中,地方商業(yè)銀行出于自身利益和安全性的考量,并沒有給予民營房企享受與國有房企同等的待遇。

  在保交樓方面,很多地方政府也沒有執(zhí)行的熱情,力度仍不到位。在我們看來,保交樓政策的落實,既是為了保障現(xiàn)有購房者的利益,同時也是維護社會穩(wěn)定的必要手段,更是重建市場信心的重要環(huán)節(jié)。

  在有些人士看來,靠提振樓市來刺激內需,是“吃舊藥”,走回頭路。但是,我們卻認為,在內需低迷、信心缺失的當下,很難在短期內再找出一個十萬億級的市場池子。

  從積極的層面來看,我們完全有可能把危機轉化為改革的契機,“吃舊藥,走新路”,真正推動中國房地產市場的戰(zhàn)略轉型。

  ——在政策導向上,真正實現(xiàn)“商品房歸市場,保障房歸政府”,建構一個健康、可持續(xù)的房地產市場。

  ——在產業(yè)創(chuàng)新上,大力推進保障性租賃住房的建設,從“居者有其屋”到“住有所居”,探索全新的中國式住房模式。

  在過去的幾個月里,各大部委都在積極救市,推出了很多有力的利好政策,財稅部門暫停了房地產稅的試點,提出“換房退個稅”,金融部門調整了針對房企的“三道紅線”,國土部門嘗試性地改變了集中供地政策。我們的五條建議,希望在具體的細節(jié)上更進一步,徹底復蘇市場和信心。

  【內容來源】微信公眾號.:.吳.曉.波.頻.道---侵刪!

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