【技巧】房產(chǎn)中介挖掘二手房房源賣點(diǎn)十大方面

房子賣點(diǎn)很多，不過貴在真實(shí)，有的中介為了吸引買房者亂寫標(biāo)題賣點(diǎn)，這樣雖然一時(shí)能招來客戶詢問，但長此以往會(huì)影響到個(gè)人甚至整個(gè)公司的信譽(yù)，如果你還不知道如何挖掘房子賣點(diǎn)的話，可以從以下十個(gè)方面來尋找靈感。

① 看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)有以下幾點(diǎn)要素供您參考介紹：

⑴入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。

⑵平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。

⑶起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。

⑷房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過１比２，過于長條的戶型不太容易介紹，可以考慮建議進(jìn)行裝修分割。

⑸廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過于狹長，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。

② 看日照

按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過４個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)獲得日照?！本幼⌒^(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”就是 更 大的賣點(diǎn)，如再遇到這樣的房屋您當(dāng)然明白該怎么說了。

③ 看通風(fēng)

如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。

此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通（如滿足條件，重點(diǎn)推介）。

但一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧（這時(shí)就不要強(qiáng)調(diào)通風(fēng)良好）。

④ 看設(shè)備

住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的趨勢。環(huán)保與節(jié)能也是賣點(diǎn)

若您在這方面有不太了解的問題要仔細(xì)詢問原業(yè)主使用情況與禁忌，莫要信口開河。

⑤ 看隔音

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。客戶雖然大多無法準(zhǔn)確測量，但是肯定會(huì)關(guān)注這一點(diǎn)。

住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。（這些基礎(chǔ)信息您必須預(yù)做了解， 更 好拿出相關(guān)的數(shù)據(jù)更有說服力）

⑥ 看私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。

此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，客戶選擇住宅時(shí)會(huì)對(duì)這些予以注意（如您介紹的房產(chǎn)有這種情況，請選擇更好的看房時(shí)機(jī)、盡量避開人員密集的時(shí)刻）。

⑦ 看結(jié)構(gòu)

作為房產(chǎn)銷售人員，您應(yīng)該在介紹房產(chǎn)時(shí)盡量專業(yè)，關(guān)于住宅的結(jié)構(gòu)類型首當(dāng)其沖——目前常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點(diǎn)是房屋開間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過多，整體性、耐久性較差。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等。

總體說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)格局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對(duì)較大，結(jié)構(gòu)造價(jià)也相對(duì)較高。（以上的說明將為客戶展示您的專業(yè)、獲得信任）

⑧ 看綠化

目前住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。

請注意：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺(tái)和屋頂綠化面積的。

有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30％。近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35％以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40％甚至50％，就比較難得了。

⑨ 看布局

大家都知道容積率，這是社區(qū)布局的關(guān)鍵指標(biāo)。容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。

以多層住宅（6層以下）為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于２。如容積率過高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。容積率的高低，只是一個(gè)簡單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，日照時(shí)間和日照質(zhì)量容易被大家所忽略。

⑩ 看區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前的房產(chǎn)賣點(diǎn)是“人車分流”，即汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，這種方式推薦給客戶，他們都會(huì)喜歡。

而人車混行的小區(qū)您要關(guān)注是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。

另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。（在這里給出合理建議，客戶會(huì)很信任你）

   文章由國內(nèi)領(lǐng)先的房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)——房在線ERP 整理分享！房在線ERP內(nèi)含房客源管理、房源采集、員工管理、行程分析、房產(chǎn)中介微信小程序等必備功能，幫助中介公司在互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代更勝一籌！首店永久免費(fèi)，歡迎下載房在線！官方熱線：400-8080-590