進(jìn)入新年，針對(duì)樓市的調(diào)控依舊嚴(yán)厲。去年12月21日，北京住建委在網(wǎng)站上掛出了《關(guān)于〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本公開征求意見的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知），并有望在今年正式執(zhí)行。

    這個(gè)通知的厲害之處在于：修訂后的買賣合同將自行成交版和經(jīng)紀(jì)成交版合二為一，并明確房屋成交價(jià)格將按照實(shí)際成交價(jià)格來進(jìn)行網(wǎng)簽及納稅，房屋的成交網(wǎng)簽價(jià)格將把以往的房屋價(jià)格和裝修價(jià)格合并在一起。因此如果開始執(zhí)行新通知，就意味著“陰陽合同”這一潛規(guī)則將退出歷史舞臺(tái)，北京二手房網(wǎng)簽價(jià)格將大幅度提高，同時(shí)個(gè)人需要繳納的個(gè)稅及增值稅也會(huì)大幅度提高。

    正因?yàn)槿绱?，除非滿五年且唯一的二手房受影響較小外，其余二手房交易都可能面臨明顯上調(diào)的稅費(fèi)。一旦新政策開始實(shí)施，北京二手房市場(chǎng)將發(fā)生翻天覆地的變化。甚至有中介聲稱這個(gè)政策如果原樣通過執(zhí)行，將是一場(chǎng)地震，去年初所有政策的疊加都沒有這個(gè)狠。

短期倒賣房產(chǎn)將面臨巨額稅費(fèi)

    那么，這個(gè)新《通知》到底是如何規(guī)定的，能有這么大魔力，對(duì)買賣雙方都產(chǎn)生了影響。事實(shí)上，北京二手房交易中一直有個(gè)不成文的潛規(guī)則。在達(dá)成交易時(shí)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)合同，其中一個(gè)是買賣雙方達(dá)成的存量房屋買賣合同，這個(gè)合同里有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是房屋成交價(jià)格，一個(gè)是家電家具裝修的價(jià)格。這兩個(gè)價(jià)格加起來就是房屋的實(shí)際成交價(jià)格。而另一個(gè)合同是在住建委的存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入的存量房買賣合同，第二個(gè)合同的房屋成交價(jià)格是刨除了家電、家具、裝飾的價(jià)格的合同，合同顯示的成交金額遠(yuǎn)低于實(shí)際成交金額，能達(dá)到規(guī)避稅費(fèi)的作用，這也就是我們通常說的網(wǎng)簽合同。

而網(wǎng)簽合同就是二手房交易中繳納稅費(fèi)的參照，因此如果一旦執(zhí)行新《通知》，就意味著房屋的成交網(wǎng)簽價(jià)格將把以往的房屋價(jià)格和裝修價(jià)格合并在一起，北京二手房網(wǎng)簽價(jià)格將大幅度提高，同時(shí)需要繳納的個(gè)稅及增值稅也會(huì)大幅度提高。

    由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅(jiān)持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報(bào)記者透露，陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調(diào)控基調(diào)就是將不正規(guī)的正規(guī)化，所以陰陽合同被砍是很可能由征求意見變?yōu)閷?shí)際落實(shí)的。一旦《通知》落實(shí)，主要有兩個(gè)影響，第一，原來不包含裝修價(jià)格的二手房房?jī)r(jià)，符合普通住宅的價(jià)格要求，而隨著網(wǎng)簽價(jià)的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網(wǎng)簽價(jià)的大幅度提高，只要不是滿五年且唯一的房源，個(gè)稅也將會(huì)成為市場(chǎng) 更 大的障礙。

    該業(yè)內(nèi)人士透露，保守估算，預(yù)計(jì)執(zhí)行前后，購置二手房需要繳納的稅費(fèi)可能將相差5-10倍左右。

    由于稅費(fèi)很可能發(fā)生變化，有大型中介公司已經(jīng)停止了為購房人做預(yù)算稅費(fèi)。像鏈家網(wǎng)近期就悄然下架了稅費(fèi)精算的服務(wù)。據(jù)了解，稅費(fèi)精算曾是鏈家為了吸引購房人做的承諾：在交易雙方簽約后繳稅前，依據(jù)客觀條件為其計(jì)算稅費(fèi)，并出具《稅費(fèi)清單》。北京鏈家地產(chǎn)承諾，在計(jì)稅條件不變的情況下，交易雙方 更 終向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的稅費(fèi)與《稅費(fèi)清單》所載相比，正負(fù)誤差不超過百分之五；否則，北京鏈家地產(chǎn)將全額賠付超過百分之五部分的稅費(fèi)。

    這原本是鏈家服務(wù)的一項(xiàng)保障措施，但鏈家門店經(jīng)紀(jì)人向記者證實(shí)，由于計(jì)稅條件可能發(fā)生改變，鏈家已經(jīng)暫時(shí)停止了這項(xiàng)服務(wù)。

    如果把政策的影響數(shù)字化，可以通過一個(gè)極端的例子來標(biāo)明新政策落實(shí)前后的影響。假設(shè)一套不滿兩年的二手房再交易時(shí)，稅費(fèi)支出變化 更 明顯。如果這套五環(huán)內(nèi)二手房原值300萬元，目前出售價(jià)格為600萬元，按照以往的陰陽合同的方式，網(wǎng)簽價(jià)不會(huì)超過468萬元，因?yàn)檫@是關(guān)于五環(huán)內(nèi)普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)線。但新政策落實(shí)后，網(wǎng)簽價(jià)不再能人為做低，必須是600萬元。我們假設(shè)賣家不滿兩年，買家為首套，房屋面積小于90平方米，那么稅費(fèi)的影響如下：網(wǎng)簽價(jià)468萬元的話，契稅為468 1%=4.68萬元；個(gè)人所得稅為（600-468） 20%=26.4萬元；增值稅則是468 5.6%=26.2萬元，稅費(fèi)合計(jì)52萬元左右。

    如果網(wǎng)簽價(jià)按照真實(shí)簽約的600萬元計(jì)算：契稅為600 1%=6萬元，個(gè)人所得稅為（600-300） 20%=60萬元，增值稅則為600 5.6%=33.6萬元，稅費(fèi)合計(jì)99.6萬元左右。兩者相差近48萬元。

    不難發(fā)現(xiàn)，一套短期內(nèi)反復(fù)買賣的二手房，在新《通知》執(zhí)行前后，需要繳納的稅費(fèi)與之前完全可以稱得上天差地別，而這種高稅收也將導(dǎo)致更多二手房放棄短期炒作，滿五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。

    據(jù)一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房網(wǎng)簽價(jià)格，除了規(guī)范二手房交易以外，本質(zhì)上還是打擊短期炒房的行為，也是對(duì)房住不炒的正面回應(yīng)。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅，再交易時(shí)無疑稅費(fèi)將大幅提升。此次新版二手房合同的更新， 更 大的稅點(diǎn)依然是個(gè)稅，只有滿五年且唯一的房源才能免征個(gè)稅。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低個(gè)稅征繳額度，否則買家將會(huì)承擔(dān)較之以前高出數(shù)倍的稅費(fèi)。

業(yè)內(nèi)建議提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

    雖然針對(duì)二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅關(guān)于印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽合同的本意是為了做低網(wǎng)簽價(jià)格，除了少繳納個(gè)稅以外，還可以讓房產(chǎn)以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽合同被禁止，相當(dāng)多的二手房將“被豪宅化”。

    據(jù)記者了解，目前北京執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實(shí)施的。全市住房平均交易價(jià)格按照2013年度的單價(jià)每建筑平方米2.2萬元、套總價(jià)260萬元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。

依據(jù)此通知，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，價(jià)格紅線設(shè)置在了五環(huán)內(nèi)為單價(jià)低于39600元/平方米、總價(jià)低于468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)低于31680元/平方米、總價(jià)低于374.4萬元；六環(huán)外為單價(jià)低于23760元/平方米、總價(jià)低于280.8萬元。

    自此之后，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再未調(diào)整過。而三年半后的今天，隨著房?jī)r(jià)的提升，北京住宅的平均交易單價(jià)已經(jīng)從22000元提升到了38433元/平方米（地產(chǎn)營銷人數(shù)據(jù)，僅供參考）。這就導(dǎo)致能夠享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重已經(jīng)嚴(yán)重縮減。另外，由于評(píng)估價(jià)也會(huì)參考普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估價(jià)直接關(guān)系到貸款額度，因此較低的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)導(dǎo)致貸款較少，首付更多。

    “我建議調(diào)控應(yīng)該以組合拳出擊，比如提高區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，如果執(zhí)行原有的區(qū)域指導(dǎo)價(jià)再加上禁止陰陽合同，就形成了對(duì)購房人兩頭堵的態(tài)勢(shì)，缺乏公平性。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，這也會(huì)逼著中介和購房人找政策漏洞，政策的執(zhí)行效果反而有可能打折扣。

    因此，業(yè)內(nèi)人士建議，嚴(yán)禁陰陽合同，打擊短期炒房的同時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，既能體現(xiàn)交易公平，也能有效防止鉆政策漏洞等情況的發(fā)生。

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